나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3990 [1] 광주광역시 북구 신안동 134-7 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 오피스텔 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 진입 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 기차역이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상14층 건 내 2층 206호로서, 1998년 9월 9일 사용승인되었으며, 외벽 : 석재붙임 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 알루미늄새시창입니다.

이용상태

근린생활시설입니다.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 8미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정 리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3990 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 134-7 2층 206호

용도: 오피스텔 (감정평가서상 근린생활시설로도 표기됨)

감정가: 124,000,000원

토지면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

토지지분: 44.07㎡ (약 13.33평)

건물면적: 164.58㎡ (약 49.78평)

건물지분: 164.58㎡ (약 49.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김O

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에는 기차역이 있습니다.

남측 및 동측으로 폭 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 3일 접수된 김봄의 근저당권(을9)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(갑구의 소유권 이전 등기 등)는 낙찰로 인해 소멸되지 않을 수 있으나, 본건의 경우 갑구 권리들은 모두 후순위로 보입니다.

낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

유한회사화성레미콘 소유권 이전 (갑3)

조남규 소유권 이전 (갑11)

류태석 소유권 이전 (갑22, 2015타경3622 임의경매로 인한 매각)

김봄 근저당권 (을9)

김봄 임의경매개시결정 (갑24, 2026타경3990)

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으므로, 해당 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권 및 지역 분석

본건이 위치한 신안동 일대는 다양한 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 오피스텔 등이 복합적으로 분포하고 있어 상권 형성이 이루어져 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 건물 및 내부 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 14층 건물 중 2층 206호에 해당합니다.

1998년 9월 9일 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 알루미늄새시창으로 마감되었습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설로 기재되어 있습니다.

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

공부상 용도 불일치 가능성: 최초 오피스텔로 인지되었으나, 감정평가서상 이용상태가 근린생활시설로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있습니다.

도시계획 규제: 일반상업지역 내 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 도시계획시설이 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

권리 인수 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 존재하는 경우 낙찰자가 부담하게 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동의 주요 도로변에 위치한 상업용 건물(오피스텔/근린생활시설)로, '신안사거리' 인근에 자리하여 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

1998년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조에 기본적인 편의 설비는 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담은 지상권 외에는 없어 보이나, 임대 관계 미상인 점과 공부상 용도 불일치 가능성은 사전에 철저히 조사해야 합니다.

복합 상권 내에 위치하며 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

1.7. 투자 포인트

신안사거리 인근의 도심권 접근성: 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

안정적인 배후 수요: 근린생활시설, 오피스텔, 주거시설이 혼재되어 있어 잠재적 임차 수요 확보에 유리합니다.

일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석이 비교적 간결합니다. (인수되는 권리 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 124,000,000원

제공된 최근 매매 JSON 정보는 전용면적 21.7㎡의 소형 오피스텔에 대한 것으로, 본건의 건물면적 164.58㎡와는 면적 차이가 매우 커 직접적인 시세 비교 및 분석에 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보의 거래 금액(1,700만원 ~ 2,000만원) 또한 감정가 대비 현저히 낮아 신뢰도 있는 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 일반적인 경매 투자 전략을 고려하여 산정합니다.

주변 시세에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 감정가가 적정하다고 가정할 경우, 낙찰 가능성이 높은 금액대는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.