나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31129 [1] 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 12층1227호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 ‘한국교직원공제회 광주전남지부’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상13층 건물내 제12층 제1227호로서, 외벽: 치장석붙임 및 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 5필지 일단의 세장형 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

일련번호(1-5) 공히 공부상 지목이 '공장용지''이나, 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 점유자 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임
- 대지 지목이 '공장용지'이나 현황은 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2026타경31129 (1)

소재지

광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 12층 1227호

용도

오피스텔 (업무시설)

감정가

51,000,000원

토지면적

5. 22㎡ (약 1.58평)

건물면적

22. 23㎡ (약 6.72평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

김OO

등기부채권 총액

158,597,111원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 서구 농성동 소재 ‘한국교직원공제회 광주전남지부’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통상황은 무난합니다.

도로상태

본건 단지는 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.

공부와의 차이

건물표시란의 일련번호 1~5번 토지는 공부상 지목이 '공장용지'이나 현황은 '대'입니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

건물구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상13층 건물 내 제12층 제1227호입니다.

외벽

치장석붙임 및 콘크리트위페인팅마감 등입니다.

내벽

벽지 및 타일붙임 등입니다.

창호

새시창호 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

현장확인

현장 조사 시 점유자 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

경매개시

사건번호 광주지방법원 2026타경31129, 부동산 임의경매입니다.

임차인 현황

* 임차인 : 김

* 보증금 : 53,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2022-02-09

* 확정일자 : 2022-01-20

* 배당신고일자 : 2026-02-09

* 대항력 : 있음

집합건물 등기부 요약

* 을구 4번 : 주택임차권, 권리자 김정은, 금액 53,000,000원, 말소: 인수. 전입 2022.02.09, 확정 2022.01.20.

* 을구 3번 : 전세권설정, 권리자 김정은, 금액 53,000,000원, 말소: 말소. (말소기준권리)

* 갑 9번 : 가압류, 전남낙농업협동조합, 금액 52,597,111원, 말소: 말소.

* 갑 12번 : 임의경매, 김정은, 금액 53,442,876원, 말소: 말소.

물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권 등기(임차보증금 53,000,000원, 전입일자 2022.02.09., 점유개시일자 2022.02.07., 확정일자 2022.01.20.)가 있습니다. 매수인은 위 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

최근 매매 사례 (골든힐스타워, 전용면적 22.23㎡ 기준)

* 2025년 12월 26일 : 11층, 50,000,000원

* 2025년 4월 22일 : 8층, 55,000,000원

* 2025년 4월 10일 : 3층, 50,000,000원

최근 전세 사례 (골든힐스타워, 전용면적 22.23㎡ 기준)

* 2025년 12월 26일 : 11층, 50,000,000원

* 2025년 4월 22일 : 8층, 55,000,000원

* 2025년 4월 10일 : 3층, 50,000,000원

시세 분석

최근 1년간 오피스텔(전용면적 22.23㎡)의 매매가는 5,000만원에서 5,500만원, 전세가는 5,000만원에서 5,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 5,100만원으로 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

1.5. 생활정보

주변 시설

아파트단지, 근린생활시설 등이 인접해 있습니다.

편의시설

인근 근린생활시설을 통한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통시설

시내버스승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수

을구 4번 주택임차권(김정은)의 보증금 53,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

내부 상태 미확인

현장 조사 시 점유자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태는 통상적인 수준과 다를 수 있습니다.

지목과 현황 불일치

토지 지목이 '공장용지'이나 현황은 '대'인 점은 추후 행정적 처리 과정에서 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 농성동에 위치한 오피스텔로, 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 건물 구조는 일반적인 오피스텔의 형태를 띠고 있으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 가장 중요한 권리 관계로는 대항력 있는 선순위 임차인(김정은)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 5,300만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하므로, 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 내부 확인이 불가능하다는 점도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 시세 형성: 최근 거래 데이터를 통해 5,000만원 ~ 5,500만원의 안정적인 시세를 유지하고 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 광주 서구 지역 내에서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신규 권리 형성: 말소되는 권리가 다수 존재하여, 인수되는 권리를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 50,000,000원 ~ 55,000,000원으로 판단됩니다. 감정가 51,000,000원 역시 이 범위 내에 있습니다.

현 시세를 기준으로 한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 55,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 본 물건은 대항력 있는 임차인(김정은)의 보증금 53,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 실제 총 투자금액은 '예상 입찰가'에 '인수 보증금'을 더한 금액이 됩니다.

만약 예상 입찰가를 50,000,000원으로 책정하고 낙찰받을 경우, 총 투자금액은 50,000,000원(입찰가) + 53,000,000원(인수 보증금) = 103,000,000원이 됩니다. 이는 현재 물건의 시장 가치(50,000,000원 ~ 55,000,000원)보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 인수해야 하는 보증금을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 배당 여부 및 금액 확인이 필수적이며, 총 투자 비용이 물건의 실질 가치 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

입찰가는 개별적인 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있으나, 인수될 보증금 53,000,000원을 고려하여, 총 투자금액이 감당 가능한 범위 내에 있도록 입찰가를 낮게 책정하는 전략이 필요합니다. 예를 들어, 총 투자금액을 90,000,000원으로 가정한다면, 입찰가는 약 37,000,000원(90,000,000원 - 53,000,000원) 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

최종적인 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 충분히 고려하여, 본 물건의 실질적 가치와 위험 요인을 반영한 가격으로 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.