나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31414 [1] 광주광역시 남구 월산동 302-2 월산우방아이유쉘 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '월산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 북서측 인근에 '돌고개역(광주도시철도 1호선)'이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건 기호1-가는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층/지하2층 건물(사용승인:2014.02.28.)내 제5층 제501호로서, - 외벽 : 화강석 붙임, 제물치장 콘크리트위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 바닥 : 강마루, 타일 등 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가는 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '사다리 평지'이며, '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 보장도로, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31414 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국스탠다드차타드은행 (말소기준권리 근저당권자)

감정가: 526,000,000원

작성일: 2026년 8월 3일

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 302-2 월산우방아이유쉘 105동 5층501호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상12층/지하2층 건물 내 제5층 제501호 (사용승인: 2014년 2월 28일)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 76.97㎡ (약 23.28평)

토지 지분: 76.9704㎡ (약 23.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공급면적): 117.30㎡ (약 35.48평)

건물 지분: 117.3001㎡ (약 35.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 요약

본 건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '월산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 '돌고개역(광주도시철도 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비가 갖추어져 있음. 토지는 '사다리 평지'이며 '아파트' 건부지로 이용 중임. 서측 24m, 남측 15m, 북측 8m 도로에 각각 접함. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 각종 도로 지정 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당함. 공부와의 차이는 없음. 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치하며, '월산초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 인근에 다수의 시내버스 승강장이 위치하고 있으며, 도보 가능한 거리(북서측 인근)에 '돌고개역(광주도시철도 1호선)'이 있어 시내 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

물건은 서측으로 폭 약 24미터, 남측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 전혀 문제가 없습니다. 토지 형상은 '사다리 평지'이며 아파트 건물이 건축된 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있어 도로 조건이 우수합니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(2022.11.30 지정) 및 절대보호구역(2009.09.23 지정)에 해당합니다.

3. 건물 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 마감

본 건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 5층에 위치한 호실입니다. 2014년 2월 28일에 사용승인된 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 제물치장 콘크리트 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지, 바닥은 강마루와 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다.

3.2. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 정상적으로 설치되어 있습니다.

3.3. 아파트 면적 정보 (전용면적 및 공급면적)

제공된 정보에 따르면, 본 아파트의 건물면적(공급면적)은 117.30㎡ (약 35.48평)입니다. 해당 단지의 144㎡ 타입은 공급/전용 면적이 144.86㎡/117.30㎡, 전용률 80.97%로 기재되어 있어, 본 경매 물건의 공급면적 117.30㎡는 전용면적 약 94.85㎡ (약 28.7평)에 해당할 것으로 추정됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 물건에는 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (권리금액: 308,200,000원)입니다.

* 소유권보존: 주식회사 삼라 (2014-03-10)

* 소유권이전: 정지현 (2014-03-18, 매매)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2020-10-16, 308,200,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 디비저축은행 (2022-03-29, 206,400,000원, 말소)

* 임의경매: 한국스탠다드차타드은행 (2026-04-30, 291,409,074원, 말소)

4.2. 말소되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 기재되어 있지 않아 실제 권리 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4.3. 총 채권액

등기부상 확인된 채권 총액은 514,600,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 거주 중인 임차인이 있을 경우 별도의 확인 절차가 필요합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 인근에는 '월산초등학교'가 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, '단밤 식자재마트 월산점'이 367m 거리에 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. '김성희내과의원' 등 병원 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 대중교통 및 역세권

'돌고개역(광주도시철도 1호선)'이 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 승강장도 가까이 있어 광주시 전역으로의 이동이 수월합니다.

5.3. 주변 지역 개발 및 호재

특별히 언급된 대규모 개발 호재는 검색되지 않았으나, 지역 내 주거지로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.4. 혐오시설 현황

주변 지역에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 현재 위치하는지에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 광주광역시의 소각장 후보지 선정 등 지역 내 환경 관련 이슈가 간헐적으로 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 점유 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 미확인 권리 가능성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 해당 권리가 실재하는지, 있다면 물건에 어떤 영향을 미치는지에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 건물 연식

2014년 사용승인된 건물로, 준신축은 아니지만 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 상존합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

'돌고개역(광주도시철도 1호선)'이 인근에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 이는 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 우수한 생활 인프라

초등학교가 인접하고 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합합니다.

7.3. 일괄 매각 및 권리관계 명확성

토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리가 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동 소재 아파트로, '돌고개역' 역세권에 위치하며 '월산초등학교' 인근으로 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 상태 또한 양호하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 임대관계 미상 및 미확인 권리 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 부분을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 실거주 목적 또는 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 526,000,000원입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점(2026년 8월) 기준으로, 해당 아파트의 공급면적(117.30㎡) 시세는 대략 3억 5천만원 ~ 4억 1천만원 범위로 추정됩니다. 낙찰 가능한 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점, 양호한 입지 조건 등을 감안할 때, 감정가의 70~85% 수준인 약 3억 6천 8백만원 ~ 4억 4천 7백만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 추이 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.