나이스옥션 법원경매 경주 2026타경103 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1795-2 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경주시 안강읍 산대리 소재 "안강여자중학교" 북동측 인근에 위치하는 "푸른채행복으로" 구분건물 제2층 제201호~ 제12층 제1202호이며, 부근은 읍소재지 외곽의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고, 북동측 인근으로 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황

간선도로 인근에 소재하고 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라지붕 12층건 중 2층 201호~ 12층 1202호로서 판상형, 계단식, 3bay 유형이고, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 화강석판 붙임 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 타일 등 바닥재 마감 창호: 하이새시 유리이중창이나 현재 일부 건축공사가 완공되지 않은 상태로 중단되어 있습니다.

이용상태

아파트: 9세대 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실 등 오피스텔(주거용): 13호 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실 등인 것으로 조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 및 오피스텔(주거용)부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-06-27), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08) (일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>에 속합니다.

공부와의 차이

기호 1 토지는 공부상 지목이 답이나 실제 대입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호 1 토지는 아파트 및 오피스텔부지로서 공유토지이나 적정지분이 대지권으로 배분되어 등기되지 않은 상태입니다. 3) 현재 일부 건축공사가 완공되지 않은 상태로 중단되어 사용승인을 받지 못함에 따라 집합건축물대장이 없습니다. 4) 아파트와 오피스텔(주거용)은 전유면적에 차이가 있으나 세대 및 호별 규모, 구조, 용재, 시공정도와 내부구조가 동일합니다. 5) 아파트와 오피스텔의 전유면적에 차이가 나는 이유는 공동주택에는 발코니, 베란다 등의 면적이 산입되지 않았기 때문인 것으로 조사됩니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 대지권 미등기 및 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 미존재
3. 주식회사 삼우소방으로부터 220,819,500원, 삼흥건설산업주식회사로부 351,618,300원, 주식회사 우정석재건설로부터 118,000,000원, 주식회사 미승으로부터 71,280,000원, 강상우로 부터 100,760,000원, 방주혁으로부터 363,000,000원, 최석근으로부터 125,300,000원, 박양숙으로부터 266,200,000원, 권춘오로부터 121,000,000원의 공사대금 유치권신고서가 접수되었으나 그 성립여부 알 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2026타경103 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1795-2

물건 종류: 오피스텔 (아파트 포함)

감정가: 337,700,000원

토지 면적: 1266.00㎡ (약 383평)

건물 면적: 1657.15㎡ (약 501평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

1.2. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 스라지붕 12층 건물 중 일부 (2층 201호 ~ 12층 1202호)

현재 상태: 일부 건축 공사 미완료 및 중단 상태

건축물대장: 미존재 (사용승인 미비)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경주시 안강읍 산대리 소재 "안강여자중학교" 북동측 인근에 위치한 "푸른채행복으로" 오피스텔 및 아파트 건물입니다.

주변은 읍소재지 외곽으로 단독주택, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 북동측 인근으로 농경지대가 이어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로 인근에 소재하며 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 출입도 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 이력이 다수 확인됩니다 (이근제, 주식회사라움주택건설, 주식회사씨위드케이).

* 말소 기준 권리는 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2025-05-15 접수, 1,898,000,000원) 입니다.

* 경주시의 압류 (2026-03-03 접수) 및 울진죽변수산업협동조합의 임의경매 (2026-04-30 접수, 1,559,911,062원) 기록이 말소된 상태로 확인됩니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 1,898,000,000원

집합 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (주식회사라움주택건설) 및 이전 (주식회사씨위드케이) 이력이 확인됩니다.

* 말소 기준 권리는 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2025-05-15 접수, 1,898,000,000원) 입니다.

* 울진죽변수산업협동조합의 임의경매 (2026-04-30 접수, 1,559,911,062원) 기록이 말소된 상태로 확인됩니다.

* 집합 건물 등기부 채권 총액: 1,898,000,000원

3.2. 주요 권리 및 특이사항

* 유치권: 주식회사 삼우소방, 삼흥건설산업주식회사, 주식회사 우정석재건설, 주식회사 미승, 강상우, 방주혁, 최석근, 박양숙, 권춘오로부터 총 1,738,077,500원의 공사대금 유치권 신고서가 접수되었으나, 그 성립 여부는 알 수 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크 중 하나입니다.

* 대지권 미등기: 토지에 대한 대지권이 적정 지분으로 배분되어 등기되지 않은 상태입니다. 이로 인해 건물 소유주들이 토지 사용에 대한 권리를 명확히 하지 못하고 있습니다.

* 건축물대장 미존재: 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 없습니다. 이는 합법적인 건축물이 아니거나 사용에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있다면 매수인이 인수해야 합니다. (개요는 기재되지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 이는 현재 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 보증금이 없거나 미상인 경우입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 안강읍 산대리 일대는 읍 소재지 외곽으로, 주거 시설(아파트, 단독주택)과 더불어 상업 시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

오피스텔 및 아파트가 함께 건축되어 주거 기능이 있으나, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 생활권 위주로 형성된 것으로 보입니다.

인근의 근린생활시설 등이 기본적인 상업 기능을 제공할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부 마감은 벽지, 타일, 타일 등 바닥재, 하이새시 유리 이중창 등으로 마감되었습니다.

건물은 판상형, 계단식, 3bay 유형입니다.

5.2. 내부 구성

* 아파트: 9세대, 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실 등으로 구성된 것으로 조사됩니다.

* 오피스텔 (주거용): 13호, 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실 등으로 구성된 것으로 조사됩니다.

전유 면적의 차이는 발코니, 베란다 등이 공동주택에는 산입되지 않은 것에 기인하는 것으로 보입니다.

5.3. 설비 내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 17억 원이 넘는 규모의 공사대금 유치권이 신고되어 있으며, 이의 성립 여부가 불확실합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 대지권 등기가 이루어지지 않은 상태로, 이는 토지 사용에 대한 법적 불확실성을 야기합니다. 향후 대지권 확보를 위한 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공사 미완료 및 건축물대장 부재

건축 공사가 중단되어 사용승인을 받지 못했으며, 건축물대장이 없습니다. 이는 건물 이용에 직접적인 제약을 초래하며, 준공 및 사용승인까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.4. 채권 총액

말소기준권리인 근저당권 외에 다수의 채권이 등기부에 기록되어 있으며, 총 채권액이 상당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 안강읍에 위치한 오피스텔 및 아파트 복합 건물로, 감정가는 3억 3천 7백여만 원입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

그러나 현황상 건축 공사가 중단되어 사용승인이 나지 않았고, 건축물대장도 존재하지 않는 상태입니다. 또한, 가장 큰 문제점은 17억 원이 넘는 규모의 공사대금 유치권 신고가 다수 접수되었고 그 성립 여부가 불확실하다는 점입니다. 더불어 대지권 미등기 문제도 함께 안고 있어 법적, 행정적 해결이 필요한 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 문제들이 해결되지 않을 경우, 건물의 실질적인 사용이나 가치 상승에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

만약 위에 언급된 유치권, 대지권 미등기, 공사 미완료 등의 문제들이 성공적으로 해결된다면, 해당 지역의 시세보다 저렴하게 취득하여 가치를 재평가할 수 있는 잠재력을 가집니다.

8.2. 지역 내 주거 수요

안강읍 지역 내에서 오피스텔 및 아파트와 같은 주거 시설에 대한 꾸준한 수요가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 경주시 안강읍 지역의 오피스텔 및 아파트 시세는 개별 물건별로 차이가 크며, 특히 미준공 및 권리 문제가 있는 물건의 경우 실거래가 파악이 어렵습니다. 유사 조건의 준공된 오피스텔/아파트 매물 정보를 조사한 결과, 평당 약 500만원~800만원 선에서 거래되는 사례가 있으나, 본 물건은 공사 미완료 및 다수의 유치권, 대지권 미등기라는 중대한 하자가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. (참고: 2026년 8월 27일 기준)

9.2. 감정가 대비 보수적 접근

본 물건은 감정가 337,700,000원 대비 상당한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 17억 원 이상의 유치권은 매우 높은 비율을 차지하므로, 유치권 해결 비용, 대지권 확보 비용, 미준공 건물 준공 및 사용승인 비용 등을 면밀히 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유치권 성립 여부 조사, 대지권 등기 관련 법률 자문, 준공 가능성 및 예상 비용에 대한 전문가의 심층적인 검토가 필수적입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

위험 요소를 감안할 때, 현재 감정가보다는 현저히 낮은 금액에서 접근하는 것이 바람직합니다.

대략적인 시세와 리스크를 고려하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 1억 7천만원 ~ 2억 3천 6백만원) 에서 시작하여, 유치권 및 각종 하자 해결 가능성을 보수적으로 평가하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 투자로서 접근 가능한 범위를 제시하는 것이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.