나이스옥션 법원경매 경주 2026타경106 [1] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 1439-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 건천읍 대곡리 소재 "숲리마을" 내에 연접하여 위치하며, 부근은 순수농촌 및 주변농경지대로서 농가주택과 전, 답 등의 농경지가 혼재하고, 남서측 인근으로 국도와 중앙선철도가 통과하고 있습니다.

교통상황

국도 인근에 소재하고 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리한 편이며, 기호 1, 3, 4는 차량출입이 불가능하나 기호 5는 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

기호 1: 대략 사다리형, 기호 3~5: 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 기호 1: 단독주택부지, 기호 3, 단독주택부지 및 주거나지, 기호 4, 5: 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1, 3, 4: 지적도상 맹지이나 기호 5를 통하여 출입하며, 기호 5는 남측으로 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3~5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-21) 가축사육제한구역(2023-06-08) (일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1: 목조 함석기와지붕 단층으로 외벽: 몰탈 위 페인팅, 전면 적타일 치장붙임 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 장판지 깔기, 타일 마감 창호: 알미늄새시 유리창 기호 2-2: 블럭조 스레트지붕 단층으로 일부 벽체 없으며, 외벽: 블럭 노출쌓기, 일부 몰탈 위 페인팅 내벽: 블럭 노출쌓기, 일부 몰탈 마감 및 벽지 붙임 바닥: 장판지 깔기, 콘크리트 마감 기호 ㄱ: 시멘트블럭조 스레트지붕 단층으로 기호 2-1 건물에 연결된 부합물이며, 벽체: 블럭 노출쌓기입니다.

이용상태

기호 2-1: 주택 기호 2-2: 주택 및 창고 기호 ㄱ: 창고

설비내역

기호 2-1, 2-2: 급배수설비, 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 2-1 건물은 공부상 세와지붕이나 실제로는 함석기와지붕이며, 기호 2-2 건물은 소재지가 1439-3 번지이나 실제 1439-3 및 1440-7 양지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물 포함. 목록4,5는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 목록 4,5는 지분매각임. 목록2의 등기부상 도로명주소는 경주시 건천읍 대곡용명길 117-1 이나, 현황조사결과 지번은 117-14로 확인됨. 감정서상 기호 2-1 건물은 공부상 '세와지붕'이나 실제로는 '함석기와지붕'이며, 기호 2-2 건물은 소재지가 1439-3번지이나 실제 1439-3 및 1440-7 양 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경106 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOO (신경주농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 1439-3

용도: 단독주택

감정가: 159,097,300원

토지 면적: 759.00㎡ (약 229.6평)

토지 지분: 651.5㎡ (약 197.1평)

건물 면적: 87.69㎡ (약 26.5평)

건물 지분: 87.69㎡ (약 26.5평)

건물 제시외 면적: 17.50㎡ (약 5.3평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

감정평가 요약:

토지: 사다리형 및 세장형 토지로, 인접지와 등고평탄하며, 단독주택부지 및 전으로 이용 중.

건물: 기호 2-1 (목조 단층 주택), 기호 2-2 (블럭조 단층 주택 및 창고), 기호 ㄱ (시멘트블럭조 단층 창고 - 부합물).

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경주시 건천읍 대곡리 소재 "숲리마을" 내에 연접하여 위치합니다.

부근은 순수 농촌 및 주변 농경지대로서 농가주택과 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

남서측 인근으로 국도와 중앙선 철도가 통과합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

국도 인근에 소재하며 노선버스가 운행되어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

기호 1, 3, 4 토지는 차량 출입이 불가능하나, 기호 5 토지는 차량 출입이 가능합니다.

기호 1, 3, 4 토지는 지적도상 맹지이나 기호 5를 통해 출입하며, 기호 5 토지는 남측으로 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 2월 28일 접수된 신경주농업협동조합 근저당권입니다.

등기부 채권 총액은 83,200,000원입니다.

2026년 4월 30일 접수된 신경주농업협동조합의 임의경매 개시결정 등기(2026타경106)가 말소될 예정입니다.

건물 등기부 또한 토지와 동일한 권리 관계를 가지며, 말소기준권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양의석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 26일

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경주시 건천읍의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농가주택과 경작지가 혼재하는 한적한 시골 마을입니다.

국도 및 철도와 인접하여 광역 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역에 속합니다.

가축사육제한구역 (일부 제한, 200m)에 해당합니다.

공장설립승인지역 (수도법 시행령 제14조의3 제1호)에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

국도 인근에 소재하며 노선버스가 운행되어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

주변은 농촌 마을로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 서류상 차이 및 현황 불일치

목록 2의 등기부상 도로명주소는 경주시 건천읍 대곡용명길 117-1 이나, 현황조사 결과 지번은 117-14로 확인되었습니다.

감정서상 기호 2-1 건물은 공부상 '세와지붕'이나 실제로는 '함석기와지붕'이며,

기호 2-2 건물은 소재지가 1439-3번지이나 실제 1439-3 및 1440-7 양 지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다.

이러한 차이는 추후 재산권 행사 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련 사항

목록 4, 5는 토지 지분으로, 농지취득자격증명이 필요합니다.

만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.

본 물건은 지분 매각이므로, 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 속하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

지분 매각 물건으로, 공동 소유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

감정평가서상 제시외 건물(기호 ㄱ)이 포함되어 매각됩니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 시점의 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍 대곡리의 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 토지 지분 매각 건입니다.

감정가는 159,097,300원이며, 토지 지분과 건물 전체를 포함하여 매각됩니다.

말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 공부상 내용과 실제 현황의 차이 등은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 필요합니다.

특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으니, 본건에 대한 농취증 발급 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

농촌 지역의 특성상 주변 시설이 제한적일 수 있으나, 국도 인접 및 대중교통 이용 가능성은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 말소기준권리 하단의 모든 권리 소멸로 권리 분석상 안전함.

* 농촌 지역의 조용한 주거 환경 선호 시 적합.

* 지분 매각으로 인한 시세보다 낮은 가격 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 159,097,300원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 농촌 지역의 단독주택 또는 토지 지분 매각 건들은 대략 120,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 토지 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필요, 공부와 현황의 차이 등의 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

유찰 가능성을 염두에 두고, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 111,000,000원 ~ 127,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 입찰 전 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 지분 협상 가능성 등을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

특히, 공동 소유주와의 협의 가능성, 향후 재산권 행사 계획 등을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.