나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50850 [1] 경기도 광주시 신현동 883-18 동심포레스트 301동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재하는 "신현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편 입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 지하 1층/지상 4층 건 중 제4층 제402호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육 제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가 구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50850 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 883-18 동심포레스트 301동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

토지지분: 54.4㎡ (약 16.46평)

건물면적: 59.60㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.605㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며, "신현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경도 보통 수준입니다.

북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계를 분석한 결과, 가장 중요한 사항은 을구 5번의 주택임차권입니다.

권리자 장재연은 보증금 240,000,000원, 전입일자 2021년 9월 15일, 확정일자 2021년 7월 28일자로 대항력을 갖추고 있습니다.

매각물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 갑구 4번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026년 4월 29일)입니다.

이 외 등기부 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 임차권 인수 조건에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 본건과 건축 연식(2010년 준공)이 유사한 2012년 준공된 52.25㎡ (약 15.8평) 다세대주택이 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다. 이 경우 3.3㎡당 약 249만원 수준입니다.

최근 거래된 2019년 준공된 다세대주택의 경우, 70.17㎡(약 21.2평)는 32,000만원(3.3㎡당 약 456만원), 84.74㎡(약 25.6평)는 46,500만원(3.3㎡당 약 549만원)에 거래되어 높은 시세를 형성하고 있습니다.

본건(59.60㎡, 약 18.03평)은 연식이 있지만, 주변 신축 다세대주택의 높은 시세를 감안하여 본건의 면적과 연식을 고려한 적정 시장 가치 재산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, "신현초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어, 주변에 대규모 혐오시설이 입지할 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건 감정가(200,000,000원)보다 높은 금액이므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

건물의 건축 연식이 2010년으로 비교적 노후되었으며, 이는 향후 유지보수 비용 증가 및 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 여러 제한사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인근에 있어 주거 입지로서 기본적인 장점을 가지고 있습니다.

다만, 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 사실입니다. 이는 본건 감정가보다 높은 금액으로, 투자 시 최우선적으로 고려해야 할 사항이며, 추가적인 자금 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 신축 다세대주택의 높은 실거래가와 비교할 때, 본건의 잠재적 가치 상승 여력도 존재할 수 있으나, 건물의 노후도와 막대한 임차 보증금 인수 가능성은 투자 가치를 크게 제한하는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인이지만, 보증금 액수가 명확하게 파악되어 있어 인수 시 예상되는 총 부담액 산정이 가능합니다.

신현초등학교 인근의 입지는 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

주변 신축 다세대주택들의 높은 실거래가는 향후 본건의 가치 상승 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 낙찰 시 총 실질 부담액은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액이 더해지게 됩니다.

주변 유사 연식(2012년 준공, 52.25㎡) 다세대주택의 실거래가(13,000만원)를 고려할 때, 본건(2010년 준공, 59.60㎡)의 순수 부동산 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

만약 경매 절차에서 임차 보증금 240,000,000원이 전액 배당 처리되어 매수인이 인수할 금액이 없다고 가정할 경우, 본건의 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

하지만, 임차 보증금 인수 리스크는 매우 크므로, 실제 총 부담액을 면밀히 계산하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 입찰가는 임차 보증금 인수 가능성을 완벽히 반영한 것이 아니며, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.