나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30770 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 수주초등학교 남서측 인근에 위치하는 유창팰리스 14차 2층 203호로서 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 근거리 위치하고 있으나, 다소 외곽에 소재 하여 교통사정은 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 203호로서 외벽: 타일 붙임, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 알미늄샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률}, 항공표면{공항시설법}, 상대보호구역(수주초-부천교육지원청 문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30770 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

토지지분: 33.227㎡ (약 10.05평)

건물면적: 56.04㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.04㎡ (약 16.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 수주초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황: 차량 접근은 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하나, 다소 외곽에 소재하여 교통 사정은 다소 불편한 편임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(수주초), 과밀억제권역임. 과거 토지거래허가구역이었으나, 해당 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 허가 없이 거래 가능함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 5일 접수된 한국주택금융공사의 근저당 (을3)임.

총 등기부채권액: 198,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020-10-07)

* 소유권이전 (2021-08-05)

* 근저당 (2021-08-05) - 말소기준권리

* 소유권이전 (상속) (2026-04-09)

* 임의경매개시결정 (2026-04-09)

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

* 임대 관계가 미상이므로, 점유 현황 및 실제 임차 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 요구됨.

4. 상권분석

주변 건물 유형: 동유형의 다세대주택이 밀집된 주거지역임.

교통 접근성: 대중교통 이용은 가능하나, 다소 외곽에 위치하여 교통이 다소 불편한 편임.

주변 시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 7,000만원에서 15,500만원 수준으로 형성되어 있음.

본건의 감정가(295,000,000원)는 최근 유사 면적 실거래가(최고 15,500만원) 대비 현저히 높게 평가되었음. 이는 건물 신축 연도(2020년)와 같은 요인이 반영되었을 수 있으나, 시장 가격과의 괴리가 크므로 입찰 시 신중한 검토가 필요함.

5. 생활정보

교육시설: 단지 남서측 인근에 수주초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

주요 편의시설: 근거리에 버스정류장이 위치하나, 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 시설이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 (과거 이력): 본건은 과거 토지거래허가구역에 포함되었으나, 현재 허가 기간이 만료되어 거래에 직접적인 제약은 없음. 다만, 향후 관련 법규 변경 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

교통 불편: 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어지는 점은 단점으로 작용할 수 있음.

임대 관계 미상: 임차인 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 점유 문제나 명도 관련 비용 발생 가능성을 내포함.

감정가와 시장가의 괴리: 본건의 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가격 하락 가능성이 존재함.

미상 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부상 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않음. 추후 관련 내용 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속함. 주거 환경은 양호하며 교육 시설 접근성도 갖추고 있음. 그러나 교통이 다소 불편하고, 가장 큰 리스크 요인으로는 감정가가 최근 실거래가보다 훨씬 높게 책정되어 있다는 점임. 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크도 존재하므로, 면밀한 현장 조사를 통해 실제 가치를 재평가할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

토지거래허가구역 조건 해제 (과거 이력): 토지 거래에 대한 규제가 완화되어 향후 매각이 용이할 수 있음.

감정가 대비 낮은 시장가: 만약 실제 시장 가치가 감정가보다 낮다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(56.04㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래 사례(2026년 7월, 57.21㎡)가 155,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시장 상황을 반영한 적정 입찰가는 160,000,000원 내외로 예상됨. 이는 감정가(295,000,000원)보다 현저히 낮은 수준이며, 채권 총액(198,000,000원)을 고려한 보수적인 접근임. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.