나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20246 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 79-9 한일타운4차아파트 402동 20층 2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '가고파초등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트스라브지붕 23층 건물 내 제20층 제2001호로서 외벽 : 모르타르위 페인트마감 등 내벽 : 모르타르위 페인트마감, 타일, 벽지 등 창호 : 새시창호 마감 등

이용상태

아파트로 이용됨

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 설비가 되어 있으며, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 4면이 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-12)(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 구조와 현황 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20246 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 79-9 한일타운4차아파트 402동 20층 2001호

용도: 아파트

감정가: 344,000,000원

토지 면적: 44.59㎡ (약 13.5평)

토지 지분: 44.5905㎡ (약 13.5평)

건물 면적: 83.68㎡ (약 25.3평)

건물 지분: 83.683㎡ (약 25.3평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재 가능성

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치하며, '가고파초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황:

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 20층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 내벽은 모르타르 위 페인트, 타일, 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 새시입니다. 건물 자체의 노후화 정도는 2004년 사용승인된 점을 고려할 때 일반적인 수준으로 판단됩니다.

설비내역:

도시가스 보일러를 이용한 난방 설비가 갖추어져 있으며, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(25~30m), 소로2류(8~10m), 중로3류(12~15m)의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑14 (2025-06-30) 삼성카드 가압류가 말소기준권리로 추정됩니다.

현황권리:

등기부등본 상 다수의 가압류(삼성카드, 현대카드, 부산신용보증재단, 제이비우리캐피탈, 롯데카드, 케이비국민카드, 서민금융진흥원, 부산은행, 농협은행, 소상공인시장진흥공단)가 존재했으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 가장 중요한 권리는 을12번 주택임차권입니다.

인수되는 권리:

을12번 주택임차권(2025-12-29 등기, 권리자: 김동훈)은 보증금 272,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서상에서도 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 687,742,203원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김동훈

* 보증금: 272,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-30

* 확정일자: 2023-05-24

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

주변 편의시설:

한일타운4차아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 단지 인근으로는 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 롯데마트 양덕점, 창원NC파크 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

주변 혐오시설:

조사된 정보에 따르면, 양덕동 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 문제가 되는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역에서 하수슬러지 처리 시설, 변전소, 송전탑 등 혐오시설 설치 관련 주민 반발 사례가 있었습니다. 최근에는 AI 데이터센터 건립 관련 환경단체에서 전력 및 용수 사용, 소음, 열섬 현상 등을 우려하는 목소리가 있었습니다.

개발 호재:

과거 한일합섬 공장 부지 재개발로 인해 아파트 단지가 조성되며 구 마산 지역에서 집값이 높은 지역으로 변모했습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 한일타운4차아파트

* 주소: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕서로 45 (양덕동 79-9)

* 사용승인일: 2004년 12월 4일

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 694세대

* 층수: 최고 25층 (본건 20층)

* 주차: 총 769대 (지상 3대, 지하 16대, 1.1대/세대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

주변 교육시설:

* 가고파초등학교 (북서측 인근)

* 한일여자고등학교

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

현장조사 어려움:

감정평가를 위한 현장 조사 시 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황 확인이 곤란했습니다. 따라서 입찰 시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 반드시 직접 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인 관련 위험:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김동훈)의 보증금 인수 문제입니다. 등기부 및 물건명세서 상 '인수'로 기재되어 있어, 배당으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 외에 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

기타:

* 관리비 연체 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 양덕동의 한일타운4차 아파트로, 입지, 교통, 주변 생활 편의시설 면에서는 무난한 편입니다. 아파트 자체의 연식(2004년식)을 고려할 때 일반적인 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 현재 거주 중인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 보증금이 2억 7,200만원에 달하며, 이를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 매수 시 총 부담액이 상당할 수 있습니다. 따라서 권리 분석을 통한 정확한 인수 금액 및 배당 예상액 확인이 필수적입니다. 현장 확인을 통해 물건의 실제 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변에 초등학교, 고등학교 등 교육시설이 있고, 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 대단지 아파트: 694세대의 대단지로 관리 및 생활 편의성이 비교적 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 과거 공장 부지 재개발 등을 통해 지역 가치가 상승해 온 지역으로, 향후 개발 계획 등에 따라 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. (단, 이는 거시적 경제 상황 및 지역 개발 계획에 따라 달라집니다.)

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 해당 물건과 동일한 전용면적(83.68㎡) 기준, 2026년 5월 16일에 324,000,000원(1층) 및 388,000,000원(11층), 2026년 6월 20일에 330,000,000원(3층)에 거래되었습니다. 감정가는 344,000,000원으로, 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 보이고 있습니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인(김동훈)이 보증금 272,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 이는 매수인의 실제 총 지출액을 크게 증가시키는 요인입니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

"인수 보증금"을 제외하고 현재 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정한다면, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 낙찰 시 총 지출 예상액 은 낙찰가에 임차인 인수 보증금 272,000,000원을 합산한 금액이 되므로, 이는 약 592,000,000원 ~ 612,000,000원에 달할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 본 물건은 임차인 보증금 인수 조건으로 인해 수익성 분석이 매우 중요하며, 보증금 전액 회수가능성이 높은 경우에만 입찰을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.