나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20240 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 153-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동소재 한국어촌어항공단 남동해지사 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 상업시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

(기호4)토지 남측으로 세로가 소재하여, (기호1)토지 남서측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨‘사진 및 지적및건물개황도’에 개략적으로 도시한바와 같이 제시외건물이 소재하는바 개략적인 실측면적에 의거 평가하였으므로 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 목조와즙 평가건(스레트지붕)으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임. 3. 목조기와지붕(스레트지붕) 단층건으로서 외벽: 적연와타일, 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지등 마감. 바닥: 장판지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

(기호2,3)공히 주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

1) 본건(기호2) 건물은 귀제시목록상 와즙이나, 현황 스레트 지붕임. 2) 본건(기호3) 건물은 귀제시목록상 '목조기와지붕 단층주택 29.75㎡ 이나, 현황 '스레트지붕 주택 약55㎡ 인바, 동일물 여부 불분명 하므로 동일물여부 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 각 매각 포함
- 목록 2번 건물은 공부상 '와즙'이나 현황 '스레트지붕'임
- 목록 3번 건물은 공부상 '목조 기와지붕 단층 주택 29.75㎡' 이나 현황 '스레트지붕 주택 약 55㎡' 로 상이하므로 확인 요함
- 목록 1,4번 토지의 정확한 경계, 위치 등의 확인은 지적측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 마산지원 2026타경20240 (1) 사건으로, 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 153-21번지에 위치한 단독주택입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주위는 단독주택 및 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다. 건물의 주 용도는 단독주택입니다.

1.3. 감정 평가 요약

총 감정가는 420,662,940원입니다.

토지 면적은 222.10㎡ (약 67.2 평)이며, 건물 면적은 공부상 48.26㎡ (약 14.6 평)이나, 제시외 건물 면적 50.30㎡ (약 15.2 평)이 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 한국어촌어항공단 남동해지사 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 상업시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지(기호1, 4)에는 남측 및 남서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호1 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

기호4 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 171,672,062원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (내서농업협동조합, 2009-11-16 접수, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (내서농업협동조합, 2011-07-20 접수, 26,000,000원)

* 가압류 (경남신용보증재단, 2025-11-12 접수, 43,040,000원)

* 가압류 (서창원농업협동조합, 2026-02-12 접수, 18,632,062원)

* 임의경매 (서창원농업협동조합, 2026-05-06 접수, 108,725,777원)

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 예상

말소기준권리인 내서농업협동조합의 근저당권(2009-11-16)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설

본건은 오동동에 위치하며, 오동동 문화광장, 오동동 문화의 거리, 마산 아구찜 거리 등 지역 명소가 인근에 있습니다. 창동 예술촌도 가까워 문화 예술 활동을 접하기 용이합니다. 또한, 오동동에는 이동노동자 쉼터가 설치되어 있어 지역 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 혐오 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 마산 오동동 아파트 단지 인근에 고물상 건립을 두고 주민 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 본건의 정확한 입지에서 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 확인 및 지적도 검토가 필요합니다.

5. 건물 상세 현황

5.1. 건물별 현황 및 공부와의 차이

* 목록 2번 건물: 공부상 '와즙'이나 현황 '스레트지붕'으로 되어 있으며, JSON 정보에 따르면 면적은 18.51㎡ (약 5.6 평)이고 구조는 일반목구조입니다. JSON 상으로는 지붕 재질이 '기와'로 표기되어 있으나, 현황은 '스레트지붕'으로 상이합니다.

* 목록 3번 건물: 공부상 '목조 기와지붕 단층 주택 29.75㎡' (약 9.0 평)이나, 현황은 '스레트지붕 주택 약 55㎡' (약 16.6 평)로 면적 및 지붕 재질에 큰 차이가 있어 동일 건물 여부 확인이 필요합니다. JSON 상 지붕 재질은 '기와'로 표기되어 있으나, 현황은 '스레트지붕'으로 상이합니다.

5.2. 제시외 건물 및 수목

제시외 건물 및 제시외 수목이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 제시외면적은 50.30㎡ (약 15.2 평)으로, 이는 목록 2, 3번 건물 외의 추가적인 시설이 존재함을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황 불일치 및 면적 확인 필요

목록 2번 및 3번 건물의 공부상 내용과 현황 간에 지붕 재질 및 면적에 상당한 차이가 있습니다. 특히 목록 3번 건물의 경우, 공부상 29.75㎡이나 현황 약 55㎡로 약 25㎡ 이상 차이가 발생하므로, 정확한 실측 및 용도 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 경계 및 위치 불확실성

토지(기호1, 4번)의 정확한 경계, 위치 등은 지적 측량을 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관련 불명확성

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 보증금이 0원이라 해도, 차임이나 실제 점유 현황에 대한 확인이 이루어지지 않았으므로, 인수되는 임차권이나 예상치 못한 점유 관계가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 강점

* 입찰가 산정 시 고려 가능한 감정가 420,662,940원이 설정되어 있습니다.

* 해당 지역은 단독주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 인근에 오동동 문화의 거리, 창동 예술촌 등 문화 시설이 있어 배후 수요가 기대됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 개발 잠재력을 고려한 투자가 가능합니다.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 주변 실거래가 조사

본 물건과 유사한 단독주택 매물의 실거래가 정보는 제한적입니다. 확인된 정보에 따르면, 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에서 단독주택 매물 중 4,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 이는 면적, 건축 연도, 상태 등 다양한 조건에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 주변에 해안대로변의 통건물(대지 232평, 연면적 902평)이 44억 원에 매물로 나와 있는 사례도 있어, 상업용 부동산과의 가격 차이가 큽니다.

8.2. 시세 동향 분석

오동동 일대는 도시재생 사업을 통해 상권이 점차 활기를 되찾고 있으며, 문화 시설과 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정이 어렵습니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

감정가 420,662,940원을 기준으로, 물건의 현황(건물 상태, 공부와의 차이, 제시외 건물 등)과 주변 시세, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 294,000,000원 ~ 357,000,000원 범위로 조심스럽게 추정해 봅니다. 이는 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 강도, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 건물 현황과 공부상 차이, 제시외 건물 등에 대한 명확한 실사가 필요하며, 이를 바탕으로 추가적인 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 마산합포구 오동동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 주변에 문화 시설 및 상업 시설이 발달해 있고 도시재생 사업으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 공부상 내용과 현황 간의 건물 면적 및 구조 차이가 상당하며, 제시외 건물 존재, 토지 경계 확인 필요 등 명확한 확인이 필요한 사항들이 많습니다. 임대차 관계 역시 미상으로 조사되어 인수될 수 있는 위험 요소를 면밀히 파악해야 합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 해소하고 잠재적 가치를 극대화할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.