나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10292 [1] 경상남도 진주시 상봉동 900-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '진주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함. 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 관내 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지 내 부정형의 토지로서, 주거용(단독주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉동동 지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구 <도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택(1996.2.3. 사용승인)으로서, 외벽 : 벽돌붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외건물 (기호 ㄱ)이 소재하나, 규모, 이용상황 등에 비추어 본건 건물의 사용 및 수익에 별 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’)매각포함.
- 목록[2]옥탑(계단실)등은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 진주지원 2026타경10292 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 900-2번지 (도로명주소: 비봉로104번길 3)

용도: 단독주택

감정평가액: 144,644,080원

토지 면적: 86.00㎡ (약 25.99평)

건물 면적: 147.88㎡ (약 44.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 진주시 상봉동에 소재하며, '진주중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 진주시 관내 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 (상봉동동 지구단위계획구역)

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (진주고등학교, 진주여자고등학교, 진주중학교)

* 주거환경개선지구

* 역사문화환경보존지역

본 건은 주거환경개선지구에 포함되어 있으며, 여러 법규에 의한 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액 217,000,000원)으로, 본 경매 절차에서 말소될 권리에 해당합니다.

소유권 현황:

* 소유권 이전 (2000.01.20) -> 박용대

* 소유권 이전 (2019.08.01) -> 김순둘

* 소유권 이전 (2024.01.05, 협의분할에 의한 상속) -> 박재원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-19

* 확정일자: 2026-06-11

* 배당신고일자: 2026-06-19

* 대항력: 없음. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 '지상권개요'에 대한 언급만 있으며, 구체적인 지상권의 존재 여부는 명확하지 않으나, 일반적으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으면 매각으로 소멸됩니다. 본 건의 경우, 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수되는 권리/금액: 임차인의 대항력이 없으므로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 진주주택 (1987년 건축, 18.16평): 2025년 9월 거래가 6,800만원 (평당 약 374만원)

* 현대맨션 (1985년 건축, 20.33평): 2026년 6월 거래가 8,500만원 (평당 약 418만원)

* 대경맨션 (2021년 건축, 21.01평): 2025년 11월 거래가 7,500만원 (평당 약 357만원)

본 건은 1996년 2월 사용 승인된 단독주택으로, 건물 면적이 약 44.73평에 달합니다. 최근 유사 연식의 다세대/연립주택 거래 사례를 볼 때, 평당 약 370만~420만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본 건의 감정가는 144,644,080원으로, 건물 면적(44.73평) 기준으로 평당 약 323만원 수준입니다. 이는 인근 거래 사례의 평당 시세보다 다소 낮은 수준으로 평가됩니다. 특히, 건물의 크기가 비교 대상 물건들보다 훨씬 크다는 점을 고려하면, 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본 건은 진주중학교, 진주고등학교, 진주여자고등학교 등 다수의 학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 본 건이 위치한 상봉동 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 지역의 주거 환경 개선을 위한 정책적 지원이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 또한, 옥탑(계단실) 등도 건물에 포함하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 다양한 용도지역, 지구, 구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한 사항을 확인해야 합니다.

등기부상 채무: 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 채무는 없으나, 실제 등기부상의 채무 총액은 217,000,000원이며, 이는 낙찰 후 모두 소멸됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 상봉동에 위치한 단독주택으로, 인근에 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한이 존재하며, 제시외 건물 및 옥탑 등 매각 포함 사항에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다. 권리분석상 인수할 채무나 임차인의 부담은 없는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 주거환경개선지구 내 물건으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 면적이 비교적 크고, 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 권리상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 144,644,080원입니다. 주변 유사 연식의 다세대/연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 건물 면적(약 44.73평) 대비 평당 시세는 약 370만~420만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산한 시세는 약 1억 6,500만원 내외로 예상됩니다.

감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 인수되는 권리가 없는 점을 고려할 때, 본 건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가의 100%~110% 수준인 약 145,000,000원에서 160,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.