나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600915 [1] 세종특별자치시 다정동 953 가온마을2단지 221동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 다정동 소재 "다정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제12층 제1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1- 1029)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-1049)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600915 (1)

소재지: 세종특별자치시 다정동 953 가온마을2단지 221동 12층1201호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 웰컴저축은행

1.2. 면적 정보

토지 면적: 96.14㎡ (약 29.08평)

토지 지분: 96.1427㎡

건물 면적: 98.71㎡ (약 29.85평)

건물 지분: 98.7065㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 702,000,000원

채권 총액 (등기부 기준): 574,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 세종특별자치시 다정동에 위치하며, '다정초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

물건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 외곽은 공도에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축 사육 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

대상 물건 인근에 다정초등학교가 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다. (지도상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 개인별 기준에 따라 다를 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2018.04.24. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (제일건설주식회사 외 1명, 2018.03.16. 접수)

* 공유자전원지분전부이전 (박정윤, 2018.04.24. 접수, 매매)

* 근저당권 (우리은행, 2018.04.24. 접수, 금214,500,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (우리은행, 2018-04-24. 접수, 금120,000,000원, 말소)

* 근저당권 (우리은행, 2023-02-22. 접수, 금240,000,000원, 말소)

* 강제경매 (웰컴저축은행, 2026-05-06. 접수, 금455,942,310원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 보증금 및 차임 정보가 불명확한 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 해당 부분을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 가온마을2단지 아파트

* 총 동수: 22개 동

* 총 세대수: 855세대

* 준공년월: 2018년 01월 31일

* 최고층수: 21층 (본건 12층)

* 건축물 요약: 철근콘크리트구조, 18층 중 12층, 약 98.71㎡ (약 29.85평) 전용면적.

* 주차: 총 1250대 (지하 1250대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

4.2. 생활 편의시설

단지 내 관리사무소, 커뮤니티 공간 등이 있으며, 인근에 다정초등학교와 다수의 근린생활시설이 있어 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 사전 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일부 제한사항(가축 사육 제한, 보호구역 등)이 존재하나, 일반적인 공동주택 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본건은 세종시 다정동에 위치한 가온마을2단지 아파트 12층 물건으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 입지, 교통, 생활 편의시설 이용 등 주거 환경이 우수한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 세종시 내 신흥 주거지역에 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 비교적 신축: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로 안전한 권리 취득 가능.

* 가온마을2단지: 대단지 아파트로 관리 및 시세 유지에 유리.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(약 98.7㎡)의 아파트가 2026년 7월 6억 3천만원에 거래되었습니다. 다른 면적(약 85㎡)의 경우 2026년 7월 6억 2천 5백만원 ~ 6억 6천만원 범위에서 거래되었습니다. 감정가는 7억 2백만원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가로 6억 7천만원 ~ 6억 9천만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 본건의 최적 입찰가는 6억 8천만원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.