나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600861 [1] 대전광역시 유성구 송강동 200-4 한마을아파트 103동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 송강동에 위치하는 '대전송강초등학교' 남동측 인근 소재하는 '한마을아파트' 제103동 제6층 제603호 로서, 주위는 대단위 아파트단지, 공동주택, 단독 주택, 공원 및 학교시설 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 제6층 제603호 로서, - 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, - 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로상태는 대체로 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지 개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-12-19)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 사업지역미분류 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-19)(배제대학교대덕캠퍼스)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전두리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전두리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(대전두리초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전 송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교병설유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(송강택지개발완료)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 현황도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의하여 표준적 인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여 및 진행시 참고바람.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600861 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 송강동 200-4 한마을아파트 103동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 페더럴모굴세종

1.2. 면적 정보

토지면적: 76.10㎡ (약 23.02평)

토지 지분: 38.048㎡ (약 11.51평)

건물면적 (전용면적): 132.67㎡ (약 40.14평)

건물 지분 (공용면적): 66.335㎡ (약 20.07평)

총 유효 면적 (전용면적 + 공용면적 지분): 199.005㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 송강동에 위치하며, '대전송강초등학교' 남동측 인근에 소재하는 '한마을아파트' 내에 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 공원 및 학교 시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 국민은행 근저당권(108,000,000원, 110,000,000원), 황선국 지분 이전, 페더럴모굴세종의 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2015년 9월 16일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 218,000,000원입니다.

매각으로 인해 근저당권 등은 말소될 예정이나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있습니다 (본건의 경우 별도 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다).

3.2. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-08-21

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 명확히 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 공유자의 우선매수신고가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 면적(132.67㎡)의 아파트가 2026년 6월 34,800만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 207,000,000원 대비 높은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

다만, 본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로 전체 소유권 매각과는 가치 평가에 차이가 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 한마을

주소: 대전광역시 유성구 송강동 200-4

사용승인일: 1999년 4월 29일

총 동수: 15동

총 세대수: 1206세대

최고층: 15층

주차대수: 총 488대 (지상 6대, 지하 42대 - 총괄표제부 정보와 다소 차이 있음. 1640대 총 주차 대수도 확인됨)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

주변에 공원 및 다양한 상업 시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 대전송강초등학교, 한솔유치원, 그린유치원, 대전두리중학교, 대전두리초등학교, 대전송강초등학교병설유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

토지이용계획상 학군 관련 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 교육 시설들이 다수 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 소유권 분쟁, 명도 지연, 재산 분할 소송 등의 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰가로 해당 지분을 낙찰받게 됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 송강동의 한마을아파트 내 지분 매각 물건입니다.

최근 유사 면적의 아파트 매매 사례 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

단, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계, 향후 재산 분할 문제 등이 중요한 고려 사항입니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 인수 부담은 없습니다.

입지, 교통, 주변 환경 등은 양호한 편이나, 지분 매각의 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 유사 면적 아파트 실거래가 대비 감정가가 낮아 투자 메리트가 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 편의 시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 향후 재건축 또는 재개발 가능성, 지역 개발 계획 등에 따라 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권 취득과는 다른 리스크와 가치를 가집니다.

감정가는 207,000,000원이며, 최근 유사 면적 아파트의 실거래가는 348,000,000원으로 확인됩니다.

지분 매각의 특수성과 관련 법적 절차, 공유자와의 관계 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 지분 매각의 리스크 프리미엄을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.