나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600873 [1] 세종특별자치시 부강면 부강리 457-10 트루라이트-비주건축물 1동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 부강면 부강리 소재 "부강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일원은 단독주택, 연립주택 및 점포 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근의 청연로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 제4층 제403호로서, - 외 벽: 석재붙임 등 - 내 벽: 벽지 및 타일 등 - 창 호: 새시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형태의 평지로서 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 유사 주택에 대한 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600873 (1)

소재지: 세종특별자치시 부강면 부강리 457-10, 트루라이트-비주건축물 1동 4층 403호

용도: 연립주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 43.33㎡ (약 13.11평) / 토지지분: 43.3332㎡

건물면적: 47.67㎡ (약 14.42평) / 건물지분: 47.6678㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 부강면 부강리 소재 "부강초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 연립주택 및 점포 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 청연로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 폭 8~10m의 소로2류에 접해 있습니다.

주변 시설 및 규제사항:

* 지역 개발: 부강면은 세종 신도시(행복도시) 5생활권과 지리적으로 가까운 이점이 있으며, 2025년 말 준공 예정인 부강면 복합커뮤니티센터 건립이 예정되어 있어 지역 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 문화재 보호: 본건 소재지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축행위 시 문화재청 및 관련 조례의 적용을 받을 수 있으며, 건물 신축이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육 제한: 본건은 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 이는 환경 보호 및 주민 생활 환경 보호를 위한 조치로, 축사 신축 및 운영에 대한 규제가 적용됩니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보 및 공개된 지도 서비스 상에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 16일 접수된 한밭새마을금고 근저당권 (권리금액: 180,000,000원) 입니다.

등기부 현황 (말소 예정 권리):

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사 참빛종합건설, 2021-04-16)

* 갑4: 소유권이전 (장은애, 2021-04-16)

* 을1: 근저당권 (한밭새마을금고, 180,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 소유권이전 (새소망우리교회, 2021-10-21, 증여)

* 갑6: 가압류 (정재규, 19,800,000원, 2025-11-14, 말소)

* 갑7: 압류 (공주세무서장, 2026-04-10, 말소)

* 갑8: 임의경매 (한밭새마을금고, 146,041,696원, 2026-05-06, 말소)

총 등기부채권액: 199,800,000원 (근저당 180,000,000원 + 가압류 19,800,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-04-10

* 확정일자: 2025-03-11

* 배당신고일자: 2026-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 특이사항: 임대관계 미상임. 이해관계인 부재 등으로 집합건축물대장상 현황, 외부 관찰 및 유사 주택 탐문조사에 의거 표준적 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건은 세종시 부강면 부강리 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택입니다. 주변에는 단독주택, 연립주택, 점포 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* Truelight-A (457-14번지, 2020년 건축, 전용면적 20.93㎡): 2025년 12월 2일 51,700,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 247,000원/㎡ 입니다.

* 안흥1동 (988-15번지, 1991년 건축, 전용면적 54.28㎡): 2026년 7월 27일 60,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 110,500원/㎡ 입니다.

* 상당6동 (990-4번지, 1990년 건축, 전용면적 48.57㎡): 2026년 7월 8일 45,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 92,600원/㎡ 입니다.

본건(트루라이트-비주건축물 1동 4층 403호)은 건물 면적이 47.67㎡이며, 2020년에 건축된 신축 건물입니다. 감정가는 210,000,000원이며, 이는 단위 면적당 약 4,405,000원/㎡에 해당합니다. 제공된 주변 거래 정보의 단위 면적당 가격(약 92,600~247,000원/㎡)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 신축 연도, 건물 상태, 내부 마감, 또는 기타 시장 요인에 따른 차이일 수 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 그 격차가 매우 크므로 시세 분석 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북동측 인근에 부강초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 북측 인근 청연로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 주택 및 점포가 소재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 2025년 말 준공 예정인 부강면 복합커뮤니티센터 건립으로 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 시세와의 큰 괴리: 제공된 주변 실거래가 정보와 본건의 감정가 사이에 단위 면적당 가격의 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요하며, 낙찰 후 예상치 못한 시세 하락 또는 기대 이하의 가치 평가로 이어질 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 본건이 위치한 지역은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위(증축, 개축 등) 시 관련 법규 및 규제로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 지역에서의 축사 관련 사업은 제한됩니다.

* 임대관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상이라고 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 부강면에 위치한 2020년 준공된 신축 연립주택으로, 부강초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 이용도 용이합니다. 권리분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나, 제공된 주변 실거래가와 비교했을 때 본건의 감정가는 매우 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 시세 조사를 더욱 철저히 할 필요가 있으며, 잠재적 투자 가치를 신중하게 평가해야 함을 시사합니다. 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 지정은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 건축되어 비교적 최신식 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 부강초등학교 인근에 위치하여 학군이 좋으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 지역 개발 호재: 부강면 복합커뮤니티센터 건립 등 지역 개발 계획이 진행 중으로, 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 하지만 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 단위 면적당 가격에서 감정가와 상당한 차이를 보였습니다.

* 주변 실거래가 분석에 따른 예상 가치:

* Truelight-A (20.93㎡, 2020년 건축)의 거래 사례(2025년, 51,700,000원)를 적용하면, 본건(47.67㎡)의 예상 가치는 약 11,770,000원 수준입니다.

* 이는 제공된 다른 연립/다세대 주택의 거래 사례(2026년, 45,000,000원~60,000,000원)와 비교해도 현저히 낮은 금액입니다.

이러한 시세와의 큰 격차에도 불구하고, 본건은 신축 건물이라는 장점과 부강면 지역의 잠재적 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 그러나 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기되므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 감정가와의 차이를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 약 147,000,000원 ~ 178,500,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 철저한 추가 시세 조사 및 현장 방문을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.