나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600869 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 467-67 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 소재‘상옥4리회관’북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 학교 등 생활편의시설로 형성된 기존 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이고, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 제2종일반주거지역(금산), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 담장, 대문, 바닥포장, 외부 수도시설, 경제적 가치가 미미한 정원수 등은 일반적인 거래관행에 따라 본건에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 시멘트 기와지붕 단층 건물로서 (사용승인 : 1945) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 샷시창호마감임. 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 (사용승인 : 1992.12.16.) 외 벽 : 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도는 '주택'과 '주택 겸 창고'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지'와 같이 제시외건물등(㉠~㉣)과 비가림시설, 외부계단 등 있음.

공부와의 차이

-기호2 건물 중‘목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 17.19㎡'는 소재 불명임. -공부상 '시멘트 기와지붕'이고, 현황 '기와무늬 칼라강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -주택 등의 내부 조사는 불가하여, 통상적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 등 포함
목록 2. 건물 중 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 17.19㎡는 소재 불명으로 평가에서 제외.
계사 등 이동가능한 구조물 평가 및 매각에서 제외
공부상 '시멘트 기와지붕'이나 현황 '기와무늬 컬라강판지붕임'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600869 (1)

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 467-67

용도: 단독주택

감정가: 206,945,920원

토지면적: 397.00㎡ (약 120.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.27㎡ (약 28.21평)

건물 제시외면적: 15.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금산농업협동조합

주요 특징:

* 건물 사용승인일: 1945년 (주요 건물 기준)

* 건물 구조: 일반목구조, 지붕: 세멘트기와, 스라브 (현황: 기와무늬 컬라강판지붕)

* 공부와의 차이: 일부 건물(17.19㎡) 소재 불명, 지붕 마감 현황 상이

2. 입지조건

2.1. 주변 현황 및 교통

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 소재 '상옥4리회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거지, 학교 등 생활편의시설이 형성된 기존 주거지역입니다. 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 계획

토지는 대체로 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건이 위치한 지역은 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(금산)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금산유치원), 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리(을1, 근저당, 1991-02-25)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 소유권 외의 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 및 점유자 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. '주택 등의 내부 조사가 불가하여 통상적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음'이라는 내용으로 미루어 볼 때, 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 물건 유형이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 인근의 2020년식 다세대 주택(약 61-62㎡)이 1.2억~1.38억 원에 거래되었고, 1991년식(약 49㎡)은 4,500만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건 단독주택의 감정가는 2.07억 원으로, 이는 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

본건 인근에는 '상옥4리회관'이 있으며, '금산중학교' 및 '금산초등학교'와 같은 교육시설이 가까이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 및 특이사항

* 소재 불명 건물 : 목록 2. 건물 중 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 17.19㎡는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다. 또한, 계사 등 이동 가능한 구조물은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 건물 노후 : 주 건물의 사용승인일이 1945년으로 매우 노후되어 있어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지붕 마감 상이 : 공부상 '시멘트 기와지붕'이나 현황은 '기와무늬 컬라강판지붕'으로 확인되어, 공부와 현황의 차이가 있습니다.

* 내부 조사 불가 : 주택 등의 내부 조사가 불가하여 정확한 현황 파악에 어려움이 있을 수 있으며, 잠재적인 하자나 문제가 존재할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(금산)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금산유치원), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상옥리에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓어 주거용으로서의 활용 가치가 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 1945년 사용승인된 노후 건물, 소재 불명인 일부 건물, 내부 조사 불가 등 여러 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 주변의 빌라 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 토지 가치 반영으로 추정됩니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치 : 397㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 부담이 크지 않을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성 : 금산군의 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성 : 물건의 노후도 및 부대 시설의 불확실성으로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,945,920원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(1.2억 ~ 1.38억 원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높은 편입니다. 이는 넓은 토지 면적의 가치가 크게 반영된 것으로 보입니다.

그러나 1945년 사용승인된 노후 건물, 소재 불명인 부분, 내부 조사 불가 등 잠재적인 리스크가 존재하므로, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 단독주택 및 토지 시세 조사 결과, 금산읍 일대 토지 가격은 평당 약 20만 원 ~ 30만 원 수준으로 파악됩니다. 본건의 토지 면적(약 120평)을 고려하면 토지 가치는 약 7,000만 원 ~ 1.1억 원 수준으로 추정할 수 있습니다. 건물은 노후도 및 제시 외 건물 등을 감안하여 보수적으로 평가해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사 및 주변 시세에 대한 면밀한 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.