나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13632 [1] 인천광역시 남동구 만수서로83번길 63-4, 5동 4층408호 (만수동,대동아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제4층 제408호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 부지 남서측 및 북동측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평 생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2 026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경13632 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수서로83번길 63-4, 5동 4층408호 (만수동,대동아파트)

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.27㎡ (약 12.79평)

토지지분: 42.27㎡ (약 12.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.65㎡ (약 20.46평)

건물지분: 67.65㎡ (약 20.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물명: 대동아파트

사용승인일: 1989년 10월 21일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물

해당 층: 4층 (전유부 기준)

전용면적: 67.65㎡ (약 20.46평)

해당 동: 5동

총 세대수: 432세대

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 인근에 "동인천고등학교"가 소재합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 관련 소음 및 냄새 발생 가능성이 있습니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

* 주위로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 인한 잠재적 불편함이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-11-21, 채권금액: 151,800,000원)

3.2. 등기부 현황 (요약)

* 소유권 이전:

* 박덕임 (접수일자: 2017-08-25)

* 김희진 (접수일자: 2020-10-08)

* 황교숙 (접수일자: 2022-11-21, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (채권금액: 151,800,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 유케이제십일차유동화전문 (채권금액: 163,298,086원, 접수일자: 2026-05-06)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 해당사항 없음)

3.4. 등기부채권 총액

151,800,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

감정평가서상 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점과 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 인근에 "동인천고등학교"가 있습니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 교통 환경

* 자가용 이용 시 단지 내외로의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 편의 및 단지 정보

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 만수 신대동 아파트

* 관리사무소 연락처: 032-463-9702

* 주소: 인천광역시 남동구 만수동 5-397

* 사용승인일: 1989년 10월 21일 (건축된 지 30년 이상 경과)

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 432세대

* 주차대수: 총 274대 (지상 5대, 지하 0대) - 세대수 대비 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

* 최고층: 6층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 6대

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1989년 준공으로 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 미확인: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 지역 특성상 축사로 인한 소음, 냄새 등의 생활 불편 가능성이 존재합니다.

* 주차 공간 부족: 총 432세대 대비 총 주차 대수가 274대로, 주차 공간이 부족하여 거주민 간 마찰이나 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 보전녹지지역, 준주거지역, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 구축 아파트로, 주변 학군 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 하지만 건물 노후화, 미확인 임대차 관계, 제한적인 주차 공간, 가축사육제한구역 지정 등 다소 리스크 요인이 존재합니다. 유동화 물건으로 채권이 정리된 상태에서 경매가 진행되는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 시세: 최근 매매 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 56~60㎡)의 아파트가 102,000,000원에서 107,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적(67.65㎡)이 최근 거래된 물건들보다 약간 크다는 점을 감안하면, 현재 시세는 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 170,000,000원으로, 현재 시세와의 괴리가 상당합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인(노후화, 미확인 임차인, 주차 문제 등)과 함께, 첫 경매임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 권리관계 상세 분석, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.