나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503637 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 126-6 주안룩소르주상복합공동주택 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시 설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "주안역"이 소재 하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 12월 05일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건 내 제14층 제1404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히, 일반상업지역(2025-12-08),?방화지구(2022-06-13),?시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제 한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리 구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503637 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 126-6 주안룩소르주상복합공동주택 14층1404호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 토지면적: 7.63㎡ (약 2.31평)

* 건물 및 토지 총면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

* 건축년도: 2016년 12월 5일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 감정가: 175,000,000원

1.1. 건물 상세정보

* 건축물명: 주안룩소르 주상복합공동주택

* 주용도: 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설

* 총층수: 14층

* 해당층: 14층

* 세대수: 80호 (집합건물 기준)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 "주안역" 동측 인근

* 주위환경: 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등 혼재된 지역으로 주위 환경 보통

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 "주안역" 소재로 교통 이용 편리 (보통)

* 건물 구조: 2016년 12월 05일 사용승인된 철근콘크리트 구조 14층 건물 중 14층

* 토지: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지

* 도로: 남측으로 노폭 약 30미터 포장도로에 접함

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매 (인천지방법원 2026타경503637)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2022.11.22. 접수)

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 선한진 (주택도시보증공사)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-19

* 확정일자: 2018-12-11

* 배당신고일자: 2024-12-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 을1. 주택임차권 (선한진): 2024-12-30 접수, 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출)

* 갑7. 가압류 (주택도시보증공사): 2022-11-22 접수, 말소

* 갑10. 강제경매 (주택도시보증공사): 2026-05-07 접수, 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역

* 교통 접근성: 지하철 1호선 주안역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리

* 지역 특성: 주안역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 유동인구와 배후수요 확보에 유리

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리하게 이용 가능

* 건물 설비: 위생 및 급배수, 전기, 승강기, 소화전 설비 등 구비

* 주거 환경: 공동주택과 오피스텔이 혼재된 지역으로 주거 편의성 확보

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 물건 특이사항에 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 명시되어 있어, 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요함.

* 임차권 권리 관계: 임차인의 대항력은 없으나, 등기부상 주택임차권이 존재하며 말소동의 확약서가 제출된 상태임. 100% 소멸되는지 명확한 추가 확인 필요.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이 현재 시점과 겹치거나 만료 시점임을 고려.

* 임대 미상: 기타 참고사항에 임대 내역이 불분명하다고 기재되어 있어, 현재 임대 현황 파악 필요

* 주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 건물 상태 및 입지 조건은 우수한 편이며, 주변 시세 및 교통 환경 또한 양호합니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 명시되어 있어, 낙찰 전 면밀한 권리 관계 재확인 및 잠재적 리스크에 대한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 (1호선) 초역세권으로 뛰어난 교통 및 편의시설 접근성.

* 건물 신축성: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 하자 보수 비용 부담 적을 것으로 예상.

* 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)으로 1~2인 가구 또는 신혼부부 실거주에 적합한 면적.

* 시세 상승 잠재력: 주안동 일대 도시 개발 사업 등 미래 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 보증금으로 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상 (단, 특이사항 확인 필수).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 3월 5일 (6층): 170,000,000원

* 2025년 8월 9일 (5층): 169,000,000원

* 2026년 6월 12일 (13층): 138,500,000원

* 시세 분석: 2024년, 2025년 거래가 1억 6천만원대 후반을 형성하고 있으며, 2026년 13층 거래가는 예외적인 경우로 보입니다. 14층이라는 층수 이점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 주의사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.