나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503640 [1] 인천광역시 서구 경서동 999-2 엘리시아 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서근린공원' 동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주위환경은 보통시됨

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(도요지로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 북동측 근거리에 전철역(검바위역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 6층 건물 내 6층 605호로서 ○외부마감 : 미장스톤 및 드라이비트 마감 ○내부마감 : 벽지 및 타일 마감 ○창호마감 : PVC새시 마감

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 세장형 토지 ○ 이용상태: 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 중로와 남측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하),용적률(250%이하),층수(6층이하),건축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(경서국민임대주택단지지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503640 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 999-2 엘리시아 6층605호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층

* 준공연도: 2016년

* 감정가: 187,000,000원

* 토지면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

* 건물면적: 56.71㎡ (약 17.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

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3.

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서근린공원' 동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 다세대주택 중심의 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근성은 자유로운 편입니다.

* 대중교통 여건은 보통입니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 검바위역이 북동측 근거리에 위치합니다.

* 건물구조 및 마감: 철근콘크리트구조로 외부 마감은 미장스톤 및 드라이비트, 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 PVC새시로 마감되었습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 중로, 남측으로 소로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

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3.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (2024-11-25, 등기부 을구 6번)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임옥수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (전경간)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 을구 3번 항목에 등기되어 있으며, 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약: 소유권 보존, 신탁 말소, 공유자 이전, 소유권 이전 등기 이력이 있으며, HUG의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있습니다. 채권 총액은 3,235,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

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3.

* 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 주위 환경은 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 경서근린공원이 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 오피스 밀집 지역에 대한 정보는 제한적이나, 지역 내 오피스텔로서의 수요는 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

2.

3.

* 주변 시설: 경서근린공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 버스 정류장 및 검바위역(지하철) 접근이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 많은 주택가에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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3.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함). 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (현재 기간 만료)

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권은 소멸될 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 3,235,000,000원으로 채무 규모가 상당히 높아 경매 진행의 안정성은 높으나, 채권 회수를 위한 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 관련 검색 결과, 인천 서구 경서동에 공공 열분해시설 설치 논의가 있었으나, 본건 소재지(경서동 999-2)와의 직접적인 연관성 및 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 수도권매립지 인근이라는 점은 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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3.

* 본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 오피스텔로, 2016년 준공되어 건물 상태는 비교적 양호합니다.

* 편리한 교통 여건과 근린공원 인접 등 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* HUG의 강제 경매로 진행되며, 등기부 상 채권 총액은 높으나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 향후 토지 취득 및 이용 시 관련 규정을 재확인할 필요가 있습니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.8. 투자 포인트

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3.

* 비교적 최근 실거래가(190,000,000원 ~ 192,000,000원) 대비 감정가(187,000,000원)가 낮게 책정되어 있습니다.

* 2016년 준공 건물로, 신축에 가까워 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

3.

* 감정가: 187,000,000원

* 최근 실거래가: 190,000,000원 ~ 192,000,000원 (2025년 10월 ~ 2026년 3월)

* 인수되는 보증금: 0원

* 종합적인 시세, 경매 물건의 특성 및 위험 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가와 최근 실거래가를 참고하여 185,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.