나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503620 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1275-25 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래내시장"남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 1994.09.06) 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경503620 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1275-25 3층303호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

83,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지지분: 18.40㎡ (약 5.57평)

건물면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

건물지분: 32.18㎡ (약 9.74평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래내시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 5월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태형)

보증금: 71,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-18

확정일자: 2019-11-20

배당신고일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(김태형)

보증금: 74,500,000원 (1차 보증금 증액분 3,500,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019-12-18

확정일자: 2021-12-29

배당신고일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 기타 권리사항

을구 순위 11번 주택임차권등기가 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

최근 3개월간 주변 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인됨.

* 예랑빌라(B동, 1990년 건축, 39.82㎡): 2026년 3월 4,500만원에 거래됨. (평당 약 373.75만원)

* 경인빌라(가동, 1989년 건축, 38.25㎡): 2026년 3월 11일 5,000만원에 거래됨. (평당 약 432.15만원)

* 신세계빌라(2001년 건축, 49.82㎡): 2026년 3월 3일 8,500만원에 거래됨. (평당 약 564.04만원)

4.2. 시세 분석

본건은 1994년 9월 6일 사용승인된 다세대주택으로, 전용면적 32.18㎡ (약 9.74평)임.

감정가는 8,300만원으로, 평당 약 852만원으로 산정됨.

주변 신축 건물(신세계빌라)의 경우 2001년 준공, 49.82㎡ 면적에 8,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 신축 건물 시세와 유사하거나 높은 수준임.

반면, 본건과 유사하거나 더 오래된 연식의 건물(예랑빌라, 경인빌라)은 더 작은 면적임에도 불구하고 4,500만원~5,000만원 수준에서 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호임. (사용승인일: 1994.09.06)

외벽은 벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있음.

본건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 폐문부재로 내부 확인은 불가능하였음.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.3. 주변 시설

* 편의시설: "모래내시장"이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 양호함. 주변에 다수의 근린생활시설이 소재함.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요함.

* 기타: 지도 검색 결과, 본건 인근에 별도의 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1994년에 건축되어 약 30년이 경과한 건물로, 내부 상태 및 유지보수 필요 여부에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 감정가 대비 시세 차이

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 가격 산정이 중요함.

6.3. 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동의 역세권(예상) 및 시장 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수한 다세대주택임. HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 보증금도 없는 것으로 파악됨. 다만, 건물 노후화 및 감정가 대비 시세 차이 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 모래내시장 인근의 우수한 입지 조건 및 생활 편의성.

* 매각으로 인한 권리관계 정리로 인수 부담 최소화 예상.

* 다세대주택 밀집 지역으로 향후 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 8,300만원이나, 주변 시세 분석 결과(특히 유사 연식의 건물 거래가)를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

주변 거래 사례 및 건물 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있음.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인 및 추가적인 주변 시세 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.