나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503618 [1] 인천광역시 서구 가정동 559-27 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천서구 문화회관' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 주변까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 전철역(가정중앙시장역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물 내 제3층 제302호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 토지를 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-12-26)(가정3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(8m~10m))(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과 문의 560-6659), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503618 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 559-27 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

건물면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

토지면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가정동에 소재하며, '인천서구 문화회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 상가점포 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 가정중앙시장역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가정3지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 27일 접수된 신한은행의 가압류(채권총액 1,567,113,681원)입니다.

이 경매 절차에 따라 을구 5번 주택임차권(임차인: 김아리, 보증금 60,000,000원, 전입/확정일자 2022-06-07)은 말소될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 김아리 씨는 전입일자 및 확정일자가 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 채무 총액은 약 1,627,113,681원입니다.

본 경매 물건은 토지/건물 일괄매각 대상이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 상가점포가 혼재하여 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

지하철 가정중앙시장역이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 '인천서구 문화회관'이 있어 문화 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황: 조적조 슬래브지붕, 지하 1층~지상 3층 건물 중 제3층 제302호 다세대주택입니다.

구조 및 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 등으로 마감되었습니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

인근 편의시설: 가정중앙시장역을 중심으로 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정 이력: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있었으므로, 해당 기간 내 취득 관련 절차 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 관련 세부 조건 및 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 권리: 임차인 김아리 씨는 대항력이 없으나, HUG 보증 관련 임차인이므로 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

내부 구조 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 내부 상태 및 구조에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

높은 채무 총액: 감정가 대비 채무 총액이 매우 높아, 낙찰 이후 채권자와의 관계 또는 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후화 가능성: 등기부상 최초 소유권 이전일이 1991년으로, 건물 자체의 노후화 정도 및 유지보수 상태를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가정동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 내부 확인 불가, 높은 채무 총액 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

감정가 대비 주변 실거래가 수준이 높은 점을 고려할 때, 시세 반영 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

가정중앙시장역 인근 역세권 입지: 교통 편의성 증대 및 향후 가치 상승 잠재력.

주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가가 높은 점을 고려한 시세 차익 기대.

대항력 있는 임차인 부재: 권리 분석상 복잡한 임차인 문제는 없는 것으로 판단됨.

일괄매각을 통한 토지 가치 확보: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 소유권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 정보에 따르면, 2026년 1월 인천 서구 가정동에서 거래된 38.58㎡ 다세대주택이 95,000,000원, 39.19㎡ 다세대주택이 90,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가보다 높은 수준입니다.

잠재적 리스크 요인(HUG 인수조건 변경, 내부 확인 불가 등)을 감안하되, 주변 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 78,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.