나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503617 [1] 인천광역시 서구 검암동 654-2 로얄타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재하며, 서인천고등학교 남측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 다세대주택이 다수 밀집해 있으며 일부 근린생활시설등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천2호선 검바위역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2009.01.07) 외 벽 : 타일 붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경503617 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 654-2 로얄타운 2층202호

용도: 다세대주택

토지면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 서인천고등학교 남측 인근 지역입니다. 주위는 소규모 다세대주택이 밀집해 있고 일부 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인천2호선 검바위역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상황

물건지는 동측 및 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서인천고등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 상 소유권 보존(2009.01.14), 소유권 이전(2009.09.28) 등기가 확인됩니다. 이후 주택임차권(을구 9번, 2024.12.03 접수, 130,000,000원) 및 강제경매 개시 결정(갑구 7번, 2026.05.07 접수, 130,000,000원)이 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대위 임차인: 오 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-10-05

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 인천지방법원의 강제경매 개시결정(2026.05.07, 갑7)보다 선순위로 보이는 주택임차권(을9)이 존재하나, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 소재한 검암동은 주거지역으로, 다세대주택이 밀집한 주거 중심의 지역입니다. 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 시세 분석

본 물건의 건물 면적은 49.77㎡ (약 15.07평)입니다.

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.32평): 2026년 1월 7일, 93,000,000원 (약 302.7만원/㎡)

* 72.87㎡ (약 22.04평): 2026년 1월 5일, 183,000,000원 (약 251.1만원/㎡)

* 62.67㎡ (약 18.96평): 2026년 1월 9일, 179,000,000원 (약 285.6만원/㎡)

감정가는 145,000,000원으로, 면적당 가격은 약 291.3만원/㎡ 입니다.

제공된 거래 사례 중 면적이 가장 유사한 30.72㎡(9300만원)와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 더 넓은 면적의 거래 사례(72.87㎡, 62.67㎡)가 각각 251.1만원/㎡, 285.6만원/㎡로 거래된 점을 감안하면, 본 물건의 감정가는 시세 대비 약간 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 최근 거래가 기준, 본 물건의 적정 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

서인천고등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 그 유효기간이 2026년 8월 25일자로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 토지거래허가구역에 해당하지 않습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 존재합니다. 임차 보증금은 인수되지 않으나, HUG와의 관련 계약 조건이나 절차에 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG에 상세 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 미확인 내부 상태

현황 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 내부 마감재 상태, 설비 노후도 등에 따라 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획 상 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 각종 법규 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 인천2호선 검바위역 및 서인천고등학교 인근에 자리하여 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다. 과거 토지거래허가구역이었던 점과 HUG 인수조건 변경, 내부 미확인 상태 등은 잠재적 리스크로 고려해야 하나, 이에 대한 사전 확인을 통해 해소 가능합니다. 주변 시세 대비 감정가를 비교 분석한 결과, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 검바위역 역세권으로 교통 편리성 확보.

* 서인천고등학교 인근의 안정적인 주거 지역.

* 권리 인수 부담이 없어 명도 리스크가 최소화됨.

* 향후 지역 개발 및 지하철 연장 등의 가능성에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

건물 면적: 49.77㎡ (약 15.07평)

최근 거래 사례 분석:

* 30.72㎡ (약 9.32평) 거래가: 93,000,000원 (약 302.7만원/㎡)

* 62.67㎡ (약 18.96평) 거래가: 179,000,000원 (약 285.6만원/㎡)

* 72.87㎡ (약 22.04평) 거래가: 183,000,000원 (약 251.1만원/㎡)

본 물건의 감정가(약 291.3만원/㎡)는 유사 면적 거래 사례보다 높으나, 더 넓은 면적의 거래 사례와 비교하면 합리적인 범위 내에 있습니다. 내부 상태 미확인, HUG 조건 변경 등의 리스크를 고려하고, 유사 면적 거래 사례의 시세 수준을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.