나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503626 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 12층1208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평여자고등학교 북동측 인근에 위치하는 씨티원 13층 1208호로서 주위는 아파트, 공동주택, 오피스텔, 근린생활주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평시장역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 12층 1208호로서 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: PVC샤시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(원룸형아파트))으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토질서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약40미터, 동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2022-12-30){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 철도보호지구(2014-07-14){철도안전법}, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 금165,000,000원)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503626 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 12층1208호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

* 토지지분: 5.56㎡ (약 1.68평)

* 건물면적: 35.95㎡ (약 10.88평) - 전용면적. 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2015년 (준공일 2016.04.21)

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평여자고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 공동주택, 오피스텔, 근린생활주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 서측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 상주시 압류입니다.

* 등기부등본상 본 경매와 관련된 강제경매 개시결정(2026.05.07, 주택도시보증공사) 및 여러 압류, 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(서민지)이 을구 5번 순위로 등기되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 165,000,000원은 인수되지 않고 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 부평시장역 인근으로 유동인구가 확보될 수 있으며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 반경 내 다양한 주거 형태(아파트, 다세대, 오피스텔)가 혼재되어 있어 잠재적 임차 수요가 존재합니다.

* 자세한 상권 분석을 위해 주변 실거래가 정보를 참고하였습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부평시장역(지하철 1호선), 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 각종 상업시설 및 편의시설 위치.

* 교육시설: 부평여자고등학교 인근에 위치.

* 기타: 도시가스, 급배수, 난방, 승강기 등 기본 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

* 주택임차권 관련 특이사항: 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 문구가 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 대항력 없는 임차인으로 분류되며 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 최종 권리관계는 법원 공고 및 현황을 재확인하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 건축법상 높이 제한 지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래 계약 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 지정 기간이 경매 이후까지 이어지는 토지거래 허가구역 지정은 추후 거래 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 위치한 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 부동산 이용 및 가치 평가 시에는 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물이며, 적정 면적을 갖추고 있어 1인 가구나 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차권 관련 세부 사항은 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 주거 및 상업 활동에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 부평시장역을 이용할 수 있는 역세권 단지.

* 2015년 준공으로 비교적 신축이며, 도시형생활주택으로서의 희소성.

* HUG 관련 특이사항이 있으나, 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능성.

* 주거와 상업이 복합된 지역으로 배후 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

* 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 건축 연도(2015년)가 유사한 "해피팰리스"(49.26㎡)가 284,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 576만원/㎡ 입니다.

* 본건의 전용면적 35.95㎡에 이 가격을 적용할 경우, 약 207,000,000원 정도의 시장 가치가 추정됩니다.

* 이는 감정가 165,000,000원보다 높은 수준입니다.

* 다른 비교 사례인 "신한"(56.08㎡, 2002년 건축)은 123,000,000원, "우진그린빌"(38.94㎡, 2001년 건축)은 70,000,000원에 거래되어 시세 편차가 큽니다.

* 본건은 비교적 신축이고 HUG 관련 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 110~120% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가를 기준으로 하되, 시장 가치를 반영하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원 (일억 팔천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.