나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503582 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 14층1422호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2026.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측에 위치한 리더스타워 제에이동 제14층 제1422호로서 부근은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층건 내 14층 1422호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2007.05.17) 외 벽 : 석재마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측 및 동측 광대로, 남측 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의 :남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기 타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보 호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503582 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 14층1422호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물면적: 46.09㎡ (약 13.94평)

건물지분: 46.09㎡ (약 13.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 14층에 위치하고 있습니다. 2007년 5월 17일에 사용승인을 받았습니다.

* 토지 이용: 토지는 사다리형으로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 건물은 북서측 및 동측의 광대로와 남측의 소로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 30일에 접수된 강동구의 압류 등기입니다.

* 주요 권리 사항:

* 소유권이전 등기: 2022년 5월 17일에 접수되었습니다.

* 주택임차권: 을구 3번 순위로 2024년 6월 20일에 접수된 주택임차권 등기가 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 147,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 27일, 확정일자: 2022년 4월 4일

* 대항력: 없음.

* 강제경매: 2026년 5월 6일, 주택도시보증공사에 의해 신청된 강제경매 개시 결정 등기가 있습니다 (채권액: 147,000,000원).

* 압류: 2026년 6월 2일, 국민건강보험공단에 의한 압류 등기가 있습니다.

* 인수되는 권리: 모든 등기된 권리(주택임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰 후 추가적으로 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 147,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있습니다.

* 역세권 효과: '간석오거리역' 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성 면에서 유리한 입지를 가집니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 주민 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이합니다.

* 교통 편의: 지하철역과 버스정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 교육 환경: 주변에 교육 시설이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. (단, 상대보호구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항은 본 경매 절차 및 최종 인수 후 HUG와의 협의 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차권 관련: 비록 임차권이 매각으로 소멸될 예정이나, 관련 행정 절차상의 미비점이 없는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등 다수의 법규 및 규제 적용을 받습니다. 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 등을 통해 주변에 혐오시설이나 기타 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 있는지 추가적인 조사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 및 다양한 토지 이용 제한 사항은 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 채무 및 권리가 없어 비교적 안전한 투자 가능.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 향후 시세 상승 기대.

* HUG 관련 이슈 정리: HUG의 적극적인 관여로 경매가 진행된 만큼, 관련 조건 해소 시 안정적인 관리가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 126,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (26.33㎡ 기준): 약 6,500만원 ~ 6,600만원 (면적 대비 환산 시 약 11,370만원)

* 고려사항: 본 건은 46.09㎡로, 최근 실거래가 대비 면적이 더 크고 감정가는 이보다 높게 책정되어 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 이슈는 매각으로 소멸될 예정이므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 118,000,000원 ~ 125,000,000원

이 범위 내에서 경쟁 상황과 물건의 최종 상태를 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 감정가 이하 또는 근접한 가격에서 낙찰받는다면 수익성을 확보할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.