나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503571 [1] 인천광역시 서구 가좌동 78-6 동서빌라 가동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '건지사거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 지하1층 ~지상3층 중 지층 1호로서, (사용승인일:1991.04.17) 외벽: 벽돌마감 및 타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약2.5미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

물건 비고

현황은 가동이 아닌 1동으로 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경503571 (1)

소재지

인천광역시 서구 가좌동 78-6 동서빌라 가동 지하층1호

용도

다세대주택

감정가

53,000,000원

토지면적

31. 61㎡ (약 9.56평)

건물면적

32. 80㎡ (약 9.92평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

건축물 정보

사용승인일: 1991년 04월 17일

구조: 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 지하1층 ~ 지상3층 중 지하1층 1호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '건지사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

인접 도로상태

본 건 남동측으로 약 2.5미터 내외 도로에 접함.

3. 권리분석

채권자

주택도시보증공사

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최승대)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 31일

* 확정일자: 2021년 08월 18일

* 배당신고일자: 2023년 10월 05일

* 대항력: 없음

말소기준권리

2023년 01월 05일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액: 220,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

(을구 순위 9번 주택임차권등기가 등기부에는 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.)

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 주택지대에 위치하여 배후 주거 수요를 기반으로 하는 지역임. 주변에 일부 근린생활시설이 소재하나, 유동인구가 많은 상업 중심지는 아님.

5. 생활정보

주변 편의시설

인천 서구 가좌동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(편의점, 마트, 병원, 약국 등)이 갖추어져 있음. 상세한 편의시설 현황은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋음.

주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황 오류: 현황은 '가동'이 아닌 '1동'으로 되어 있다는 주의사항이 있어, 공부상의 건물 표시와 실제 현황 간의 차이점에 대한 확인이 필요함.

* 토지거래허가구역: 본 물건지 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. (일반적인 내국인 거래 시에는 해당되지 않음)

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 파악이 필요하나, 권리분석 결과 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 확인됨.

* 건축 연도: 1991년식 건물로 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 감정평가액은 5,300만원으로 책정되었습니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 거의 없다는 점에서 권리관계는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다. 다만, 공부상의 건물 표기(가동 vs 1동)와 실제 현황의 차이, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 현재 시장가보다 현저히 낮게 평가된 것으로 추정됩니다. 이는 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 보증금이 없고 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이라 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 주거지 내 위치: 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 환금성 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역 다세대 주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 송림빌라(2026년 1월 거래, 35.45㎡): 8,700만원 (면적당 약 245.4만원)

* 코스모스(2026년 1월 거래, 46.62㎡): 13,000만원 (면적당 약 278.8만원)

* 합동빌라(2026년 1월 거래, 38.37㎡): 1,500만원 (면적당 약 39.1만원) - 특수 거래로 판단되어 참고 가치가 낮음.

주요 비교 사례(송림빌라, 코스모스)의 제곱미터당 평균 가격은 약 262.1만원입니다.

본 건의 건물 면적(32.80㎡)을 적용할 경우, 예상 시세는 약 8,595.8만원(32.80㎡ * 262.1만원/㎡)으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 5,300만원으로, 추정 시세 대비 약 61.6% 수준에 해당합니다.

입찰가를 산정함에 있어, 감정가 대비 시세 상승 여력 및 경매 물건의 특성(건물 현황 오류 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1차 입찰 시, 감정가 5,300만원보다는 높은 가격으로, 추정 시세(약 8,600만원)의 80~90% 수준인 6,500만원에서 7,500만원 사이에서 전략적으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.