나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503568 [1] 인천광역시 계양구 동양동 625-7 동양푸르지오 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 무난한 편임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층건내 제2층 제201호로서, 사용승인일:2009.07.06 외벽:드라이비트마감. 창호:하이샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 가스보일러설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 북동측으로 각 노폭 약8m의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1~2토지 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 계양구청 문화체육관광과 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미 상 임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건의 고유 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503568 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 625-7 동양푸르지오 102동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 30.63㎡ (약 9.27평)

* 토지지분: 30.626432㎡ (약 9.27평)

* 건물면적: 40.96㎡ (약 12.39평)

* 건물지분: 40.96㎡ (약 12.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 소재하는 지역으로 일반적인 생활 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 2009년 7월 6일 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 설비 및 도시가스보일러 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지의 사다리형 토지 위에 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 북동측으로 각 폭 약 8m의 도로를 이용하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

3.

상세 입지 조건은 다음과 같습니다.

2.1. 주변 환경

* 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 "동양 푸르지오" 아파트 단지 내 다세대주택으로, 인근에 "인천동양근린공원"이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주위는 유사한 형태의 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 전반적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

* 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 인천 시내 및 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

* 건축 연도: 2009년 7월 6일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 중 2층 201호

* 전용면적: 40.96㎡ (약 12.39평)

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

* 본 물건은 2필지의 토지(총 30.63㎡, 약 9.27평)를 공유하며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 북서측 및 북동측으로 각각 약 8m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.5. 지역 지구 및 규제 사항

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 인천북부교육지원청 관할의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 있어 해당 기간 내에는 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

4.

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2014년 10월 8일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 100,800,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수될 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 명시된 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대 관계: 임대 관계가 확인되지 않았습니다 (미상임).

* 인수 보증금: 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 따라서 현장 조사 및 권리 변동 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

5.

인근 부동산 시장 현황 및 본 물건의 가치를 분석합니다.

4.1. 최근 매매 사례 분석

* 대상 물건(40.96㎡, 2009년식)과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2021년식, 40.51㎡(약 12.25평) 물건이 2026년 7월 23일에 199,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 16,244,898원)

* 2010년식, 50.83㎡(약 15.37평) 물건이 2026년 7월 13일에 170,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,060,507원)

* 2008년식, 54.65㎡(약 16.53평) 물건이 2026년 7월 6일에 105,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,382,335원)

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 사례들을 종합적으로 볼 때, 건물 연식과 면적에 따라 가격 편차가 큰 것을 확인할 수 있습니다. 특히 2021년식 신축 건물은 높은 가격에 거래되었으나, 이는 대상 물건과의 직접 비교가 어렵습니다.

* 대상 물건(40.96㎡, 2009년식)과 비슷한 연식의 2010년식, 50.83㎡ 물건이 170,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가 125,000,000원은 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 2008년식 건물의 거래 가격이 상대적으로 낮은 점은 해당 건물의 특성이나 시장 상황을 추가적으로 고려해야 함을 시사합니다.

5. 생활정보

6.

본 물건의 주변 생활 편의 시설 및 교육 환경을 제공합니다.

5.1. 주변 편의시설

* 대상 물건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, "인천동양근린공원"이 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 주위가 다세대주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 환경

* 인천북부교육지원청 관할의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교의 교육 환경 보호 규정을 준수해야 합니다.

* 상세한 교육 시설(학교, 학원 등)에 대한 정보는 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 지도 검색 및 일반적인 정보로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

7.

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

6.1. 미확인 임차인 리스크

* 임대차 관계가 미상임에 따라, 등기부상 권리 외에 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우, 해당 임차인의 보증금 등 인수 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

* 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본 물건은 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규의 적용을 받게 됩니다. 이는 재산권 행사나 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

* 2009년 준공된 건물로, 건축 후 15년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

8.

제공된 정보와 분석 결과를 종합하여 본 물건에 대한 의견을 제시합니다.

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 공원 인접 등 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 125,000,000원이며, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

입지적 장점과 시세 대비 합리적인 감정가를 바탕으로, 임차인 리스크를 충분히 검토하고 명도 가능성을 면밀히 파악한다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

9.

본 물건의 투자 가치를 높이는 주요 요소를 강조합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인천동양근린공원 인접으로 인한 녹지 공간 확보

* 교통 편의성: 버스정류장 인근 위치로 인한 대중교통 접근 용이

* 합리적 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래 가격대를 고려했을 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하며, 관리의 용이성이 높음

9. 예상 입찰가

10.

감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 감정가는 125,000,000원입니다. 주변 유사 연식의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 40.96㎡(약 12.4평) 면적을 기준으로 평당 800만원에서 1,100만원 선의 가치를 적용할 수 있습니다.

* 낮은 추정가 (12.4평 * 800만원/평): 약 99,200,000원

* 적정 추정가 (12.4평 * 1,100만원/평): 약 136,400,000원

임대차 관계 미상 등 명도 리스크와 건축물 연식(2009년식)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가(125,000,000원) 대비 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 현재 파악된 정보를 기반으로 한 제안이며, 실제 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.