나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503575 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '숭의역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '인중로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황은 '101동'으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503575 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 15층 1503호

용도: 아파트

1.3. 면적

토지면적: 9.33㎡ (약 2.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가

감정가: 149,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.6. 등기부채권 총액

260,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 수인분당선 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 북측의 '인중로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능하며, 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)에 해당하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2026-05-06)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-03

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 또는 배당 여부 등 면밀한 확인이 필요합니다.

* 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-03

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 또는 배당 여부 등 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(임동언)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-05

확정일자: 2022-08-23

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소된 권리임.

3.3. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503575) (접수일자: 2026-05-06)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 없으나, 대항력 있는 임차인(강 , 송 )의 존재 가능성 및 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다. (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 참고해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 인천신용보증재단, 인천미추홀도서관, 수봉공원 등이 소재하여 공공 및 녹지 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 편의점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 법조타운이 인접해 있으며, 인천축구전용경기장과 인천항도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 15층 건물 중 15층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 새시입니다.

5.2. 설비 내역

전기, 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 및 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 학군

인천숭의초등학교, 인천남중학교, 인천고등학교, 인천정보고등학교, 숭덕여중학교, 숭덕여고등학교 등 다양한 교육 시설이 도보 또는 근거리 통학 가능한 범위 내에 있습니다.

5.4. 편의시설

주변의 상업 시설 및 녹지 공간(수봉공원) 등을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (강 , 송 )

두 명의 임차인이 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 전입일자가 2026-03-03로 기재되어 있습니다. 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없더라도 해당 임차인들과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 정확한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증채무 인수 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 발생할 수 있는 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. '101동' 표기 오류 가능성

'주의사항'에 '현황은 '101동'으로 표시됨'이라는 문구가 있습니다. 이는 등기부상 'A동'과 실제 현황 표기가 다를 수 있음을 의미하며, 혼란을 야기할 수 있습니다. 현장 확인을 통해 실제 동 표시를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

감정평가요약에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자와의 관계 파악을 어렵게 하며, 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 아파트로, 역세권에 위치하며 주변 편의시설 및 교통이 양호한 편입니다. 하지만, '대항력 있음'으로 명시된 임차인 2명의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이 사항과 HUG 관련 조건 변경, 동 표시 오류 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 및 인수 조건은 철저한 사전 조사와 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 법조타운 인접으로 인한 직주근접 수요 기대

* 숭의역 역세권 단지로 대중교통 이용 편리

* 주변 근린생활시설 및 공원(수봉공원) 이용 용이

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (단, 권리관계 분석 후 입찰가 산정 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원으로 파악되어 입찰가에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 비용 또는 명도 비용을 고려해야 합니다. 따라서, 상세한 권리 분석 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후, 주변 시세와 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 조사와 다를 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 반드시 현장 방문 및 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.