나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61160 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2172-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "주엽고등학교" 남측 인근에 위치하며, 일대는 다가구주택 및 근린생황시설이 혼재하는 기존 주거지대로서, 인근에 각급학교, 공원, 상가 등 각종 생활편의시설이 소재하여 제반 주위환경 대체로 양호합니다.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철(3호선, 대화역)이 소재하여 일반대중교통 이용편익은 대체로 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 도로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 남동측으로는 약 4미터 내외의 보행자 전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(주엽고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

후면 "건물 감정평가 요항표" 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황: 미상입니다. 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 목조 경사지붕 지1/지상3층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감. 창호: 샷시유리창.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급탕설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합물로 판단되는 제시외 건물(㉠~㉧)이 소재하는 바, 경매진행시 참고바랍니다.(후첨 지적개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61160 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2172-6

용도: 근린주택

감정가: 1,495,041,250원

토지면적: 247.90㎡ (약 75.01평)

건물면적: 492.59㎡ (약 148.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, "주엽고등학교" 남측 인근입니다.

* 주변은 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주거지대입니다.

* 각급 학교, 공원, 상가 등 다양한 생활편의시설이 인접해 있어 주위 환경이 대체로 양호합니다.

* 교통은 인근 버스정류장 및 지하철 3호선 대화역 이용이 편리하여 일반 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(주엽고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 채권 총액: 토지 1,472,606,964원, 건물 1,472,606,964원입니다.

* 말소기준권리: 2023년 7월 28일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (966,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 대부분 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금: 270,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정: 2015-06-26, 대항력: 있음, 비고: 1차 보증금 감액분 30,000,000원)

* (주)삼운(최 ) (보증금: 10,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입: 2019-05-03, 대항력: 있음)

* 오 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2015-06-26, 대항력: 있음) - *보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.*

* 기타 임차인 다수 (주식회사인천측기, 최 , 오성근, 오진환, 오태환, 이혜경, (주)삼운프라임(최 ))는 대항력이 없거나, 관련 정보가 부족합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 총액 280,000,000원은 경매 절차 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으며, 실제 낙찰 후 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주엽고등학교 인근의 주거지역에 위치하나, 근린생활시설이 혼재하여 상업적 가치도 동시에 지니고 있습니다.

* 인근에 각종 상가들이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 지하철 3호선 대화역과 인접하여 대중교통 이용객의 접근성이 용이한 점은 상권 활성화에 긍정적인 요인입니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 주엽고등학교가 인근에 위치하며, 기타 각급 학교 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 공원 및 다양한 상가들이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 3호선 대화역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 (270,000,000원), (주)삼운(최 ) (10,000,000원), 오 (0원) 임차인의 보증금 및 권리 관계를 상세히 파악해야 합니다. 특히 보증금이 0원인 오 임차인의 대항력 존재는 특이사항으로, 추가적인 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건 건물에 부합하는 제시외 건물 43.90㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 관련 법규 및 관리 비용을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 여러 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 감정평가서상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동의 주요 도로변에 위치한 근린주택으로, 역세권에 가까워 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 주변의 우수한 생활 편의시설 및 교통 환경은 긍정적이나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 및 배당 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

* 특히 대규모 보증금을 가진 임차인과 보증금이 없는 대항력 임차인의 존재는 낙찰 후 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물, 토지 이용 규제 등의 부가적인 고려 사항이 있습니다.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 3호선 대화역 인근 역세권 입지.

* 안정적인 주거 및 상업 지역으로 배후 수요 풍부.

* 일반 주거지역 및 근린생활시설 혼재로 인한 복합적 활용 가능성.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 권리관계 간결화 (단, 임차인 문제 별도).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,495,041,250원입니다.

* 제시된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 건물의 종류(연립주택 vs 근린주택) 및 규모가 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 연립주택의 개별 호실 거래가와 근린주택 전체의 거래가는 큰 차이가 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(김 , (주)삼운(최 ), 오 )의 존재로 인해 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 1,196,000,000원 ~ 1,345,000,000원.

* 최종 입찰가는 개별적인 권리관계 분석, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.