나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61150 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 원흥동 도래울중학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 소규모 취락지대 이며, 그 동측은 원흥공공주택지구, 서측은 임야인 지역임.

교통상황

근거리에 권율대로가 있고, 본건까지 차량진입이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 4층 건물(2018. 2. 20. 사용승인) 중 3층 301호로 외벽 ; 외장타일마감 등 내벽 ; 벽지 및 타일마감 창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

다세대주택((방3, 거실, 주방, 욕실2 등)이나 현장조사일 현재 공실 상태인 것으로 추정됨.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등이 설치된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이고 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. [참고사항] 1. 본건 다세대주택은 공부에 건물 명칭이 '원흥동 다세대주택 B동'으로 등록되어 있으나 본건 건물(B동) 외벽에는 'B동'으로만 표기되어 있고, 동일 단지 내 인접 건물인 A동 외벽에는 '드림빌리지'로 표기되어 있음.(별첨 사진 참조) 2. 현장 조사일 현재 본건(B동 301호)의 출입문 옆에 있는 초인종(벨)을 눌렀으나 무응답 상태이고 1층에 있는 우편물수취함에 오래된 우편물이 쌓여 있는 것으로 보아 현재 공실 상태인 것으로 추정됨(별첨 사진 참조) 따라서 매수인 등 이해관계인은 매수 당시 거주 여부 및 설비 상태 등을 확인할 필요가 있는 주택으로 사료됨.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14에 위치한 다세대주택 비동 3층 301호입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경61150 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 251,000,000원이며, 토지 면적은 57.60㎡ (약 17.4평), 건물 면적은 65.54㎡ (약 19.8평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 도래울중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 취락지대와 원흥공공주택지구, 임야가 혼재된 지역입니다. 근거리에는 권율대로가 있어 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로는 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

채권 총액은 309,000,000원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 갑7 압류(사하구)로 확인됩니다.

등기부등본상 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 07월 09일 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하게 됩니다. 이는 매수인이 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을8: 주택임차권 (채권자: 김동환, 보증금: 309,000,000원) - HUG의 확약서로 인해 매수인 인수 부담 없음.

* 갑13: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사) - 본건 경매의 개시 결정 채권자.

이 외의 압류 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2024년 2월 22일 거래된 타미101동(2022년식, 65.18㎡)은 440,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 22,334,000원 수준입니다.

* 2025년 11월 4일 거래된 원흥미르젠빌A동(2018년식, 40.18㎡)은 272,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 22,479,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 6일 거래된 원흥미르젠빌D동(2017년식, 50.28㎡)은 228,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 15,000,000원 수준입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2018년 2월 20일로, 원흥미르젠빌A동과 유사한 건축 연도를 가집니다. 건물의 전용면적은 65.54㎡(약 19.8평)입니다. 유사 연식 및 면적의 주변 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 평당 20,000,000원에서 22,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 이에 따른 예상 시세는 약 396,000,000원 ~ 435,600,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 251,000,000원 대비 시장 시세가 상당히 높게 형성되어 있어, 본건은 시세 대비 저평가되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 3층 301호입니다. 2018년 2월 20일 사용승인이 완료되었습니다. 외벽은 외장타일마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이삿시로 되어 있습니다. 이용상태는 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)이나, 현장 조사일 현재 공실 상태인 것으로 추정됩니다. 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 및 위생설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 채권자이자 임차인 김동환 씨의 보증금 309,000,000원은 감정가보다 높습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 공실 상태: 현장 조사 시 공실로 추정되며, 오래된 우편물이 쌓여 있는 것으로 보아 장기 공실 가능성이 있습니다. 이는 명도 이후 내부 상태 점검 및 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 건물 내부 및 설비 상태: 공실 상태이므로, 실제 거주 가능 여부 및 설비 상태는 매수인이 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건이 양호하고 건물 상태 역시 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 높은 보증금이 존재하나, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 매수인이 인수할 부담이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회로 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 실제 내부 상태 확인 및 추후 공실 리스크 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 높은 투자 가치: 감정가가 현 시세보다 상당히 낮아, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 양호한 입지: 도래울중학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공되어 비교적 최신 건물이므로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원입니다. 하지만 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 보면 평당 20,000,000원에서 22,500,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(약 19.8평)을 고려할 때, 시장 예상 가치는 약 396,000,000원에서 445,500,000원에 이릅니다.

권리 관계가 명확하고 시세 대비 저평가된 점을 감안할 때, 공격적인 입찰을 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득하는 것이 유리합니다.

이에 따라 예상 입찰가를 330,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 31.5% 높은 가격이며, 예상 시세의 하단부에 해당하는 수준으로, 충분한 투자 수익을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.