나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61176 [1] 경기도 파주시 금촌동 1003 쇠재마을뜨란채 506동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금향초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제10층 제1005호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : - 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외부 공도와 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

금촌동 1003 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(파주시 고시 제2017-207호(2017.12.08.)도시개발과(031-940-4711))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금향초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(교하향교(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61176 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 1003 쇠재마을뜨란채 506동 10층1005호

* 용도: 아파트

* 감정가: 250,000,000원

* 토지면적: 42.66㎡ (약 12.9평)

* 건물면적: 59.06㎡ (약 17.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금향초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제10층 제1005호임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 마감임.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 난방 설비 등을 갖추었음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본 건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본 건은 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외부 공도와 연계가 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(금향초등학교, 금릉초등학교), 역사문화환경보존지역(교하향교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 주식회사 케이뱅크의 가압류(갑8)임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 다음과 같음.

* 을구 3번 주택임차권: 김 (보증금 230,000,000원, 전입/확정일자 2021년 5월 3일). 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

* 인수 보증금 합계: 230,000,000원 (김 임차인)

* 기타 등기사항: 소유권 이전 사항, 주택도시보증공사의 강제경매(갑9, 말소), 파주시의 압류(갑10, 말소) 등이 존재함.

* 등기부채권 총액: 278,281,353원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동의 주거 밀집 지역에 위치함.

* 주변에 금향초등학교, 금릉초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 현재까지 파악된 정보상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 금촌쇠재마을5단지뜨란채주공

* 주소: 경기도 파주시 금촌동 1003

* 건축년도: 2004년 11월 11일 사용승인

* 단지 규모: 총 16개 동, 1402세대

* 면적 정보:

* 단지 총 전용면적: 83,009.11㎡

* 단지 총 면적: 124,586.914㎡

* 주차 시설: 총 1486대 (세대당 평균 약 1.06대)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등.

* 전기차 충전기: 지하 23대.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다.

* 임차인의 보증금 2억 3천만원 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 금액이 상승하게 됩니다.

* 관련 등기사항에는 인수 조건으로 명시되어 있어, 배당 여부를 면밀히 확인해야 하며, 미배당 시 인수 금액을 감안한 자금 계획이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 쇠재마을뜨란채 아파트로, 감정가는 2억 5천만원입니다.

* 단지는 2004년에 준공되었으며, 총 1402세대로 구성된 비교적 규모 있는 단지입니다. 주변에 학교와 편의시설이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 그러나 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 2억 3천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 이러한 임차인 인수 부담으로 인해 실제 낙찰가가 감정가 대비 낮게 형성될 수 있으며, 투자 수익률 산정 시 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치: 금촌쇠재마을 5단지는 파주시 금촌동 지역에서 알려진 아파트 단지입니다.

* 적정 면적: 전용면적 59.06㎡(약 17.9평)은 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 시세 차익 가능성: 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 2억 3천만원을 최우선적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 자료(2026년 7월)에 따르면, 유사 면적의 거래가는 1억 9천만원에서 2억 4천 6백만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 만약 본 건의 시장 가치가 최대 2억 5천만원(감정가)이라고 가정할 때, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 이를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 총 지출액 목표를 2억 5천만원으로 설정할 경우, 입찰가는 최대 2천만원(250,000,000원 - 230,000,000원)으로 제한됩니다.

* 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 시장 상황, 본인의 투자 성향, 권리 인수 후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 1,000만원 ~ 2,000만원 범위로 제안할 수 있으나, 이는 투자 위험이 매우 높은 수준임을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.