나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70746 [1] 경기도 양주시 광적면 가납리 741-59 선경에스빌라 102동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적우체국" 동측 인근에 위치하며, 부근은 연립, 다세대주택 및 이를 기반으로 하는 근린상가, 관공서 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

1996년 3월에 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 2층 202호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(4구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70746 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 741-59 선경에스빌라 102동 2층202호

* 용도: 연립주택

* 건물구조: 1996년 3월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호. 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지/타일, 샷시 이중창.

* 이용상태: 내부 구조도는 후첨 참조 (내부 상태는 직접 확인 필요)

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 62,000,000원 (6천 2백만원)

* 토지 면적: 48.28㎡ (약 14.6평)

* 토지 지분: 48.28㎡ (약 14.6평)

* 건물 면적: 49.35㎡ (약 14.9평)

* 건물 지분: 49.35㎡ (약 14.9평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적우체국" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 연립주택, 다세대주택 및 이를 기반으로 하는 근린상가, 관공서 등이 형성된 지역임.

* 토지 형상은 완경사의 부정형으로 연립주택 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 준주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 비행안전구역(4구역), 비행안전구역(위임지역 40M)

* 제한보호구역(위임지역15M)

* 배출시설설치제한지역 (민원해결과 문의 필요)

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기, 근저당권(말소기준권리, 40,000,000원), 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소되었음.

* 총 등기부채권액은 62,500,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 NAYHTETLIN (나 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-01, 대항력 없음.

* 임차인 PYAEPHYOKO (피 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-01, 대항력 없음.

* 임차인 효성종합주식회사 (효 ): 보증금 7,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2025-04-01, 배당신고일자 2026-06-18, 대항력 없음.

* 전체 임차인의 인수 보증금 합계는 0원임.

* 주의: 위 임차인 중 NAYHTETLIN, PYAEPHYOKO는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2018-05-28 접수된 주식회사신안어소시에이츠대부의 근저당권임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 확인 필요).

* 경매로 인해 해당 물건의 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, 지상권 등 별도 등기된 권리사항에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 양주시 광적면 가납리 지역은 주거지(연립, 다세대)를 기반으로 하는 근린생활시설이 일부 분포하는 지역임.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨.

* 동일 단지인 선경예스빌라(741-59번지)의 최근 실거래가(5,500만원)는 본건 감정가(6,200만원)보다 낮게 형성되어 있음. 이는 건물 준공 연식(1996년)과 관련 있을 수 있음.

* 비교적 최근인 2026년 3월에 거래된 인근 다세대주택(스카이빌 A, 대우하늘채)은 9천만원대의 시세를 형성하고 있어, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었거나, 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 인근에 "광적우체국"이 소재하여 관공서 이용이 편리함.

* 연립, 다세대주택 및 근린상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일이 1996년으로 노후화되었을 가능성이 있음. 내부 하자 및 보수 필요 여부 확인 필요.

* 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 각종 도시계획상 제한 사항이 많아 향후 개발이나 재건축 시 제약이 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 등기부등본 재확인 필수.

* 인근 시설 중 혐오시설 유무는 별도 지도 검색을 통해 확인 필요. (제공된 정보로는 확인 불가)

* 광적면 지역의 대규모 개발 사업(광석지구 택지개발 등)이 장기간 지연되고 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 기대는 신중할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 양주시 광적면에 위치한 연립주택으로, 1996년식의 노후화된 건물임.

* 인근에 관공서 및 근린상가가 있어 생활 편의성은 보통 수준이며, 대중교통 이용도 가능함.

* 권리관계는 대부분 말소될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담은 없는 것으로 분석됨.

* 최근 인근 부동산 거래 사례를 볼 때, 동일 단지의 최근 거래가(5,500만원)보다는 감정가(6,200만원)가 높으나, 신축 다세대 주택 시세(9,000~9,300만원)보다는 낮은 편임.

* 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 대규모 개발 사업의 지연 가능성도 있어 투자 가치를 신중하게 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 동일 단지의 최근 거래가(5,500만원)를 고려하면, 최저 입찰가를 낮게 설정할 경우 시세 차익 기대 가능.

* 명확한 권리 인수 부담 없음: 모든 권리 관계가 경매로 소멸될 가능성이 높아 안전하게 접근 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 62,000,000원임.

* 동일 단지인 선경예스빌라(741-59)의 최근 실거래가 55,000,000원을 기준으로 볼 때, 최소 입찰가는 55,000,000원 이하로 고려해볼 수 있음.

* 다만, 2026년 3월에 거래된 인근 신축 다세대주택(스카이빌 A, 대우하늘채)의 시세가 90,000,000원에서 93,000,000원에 형성되어 있는 점을 감안하면, 본 건물의 현재 감정가(62,000,000원)는 보수적으로 책정되었을 가능성도 있음.

* 임차인의 인수 보증금이 없어 추가적인 비용 부담은 없음.

* 노후화된 건물 상태, 다양한 토지 이용 제한 사항, 대규모 개발 사업의 불확실성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 추천함. (단, 현장 확인 및 최신 시세 조사 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.