나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70892 [1] 경기도 의정부시 용현동 46 현대아파트 103동 15층1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 탑석역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내 벽 : 벽지 마감, 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 상세사항은 후첨 '건물개황도' 참조.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 2필 일단지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 용현동 46 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-07-16)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) - 용현동 46-17 : 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-07-16)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경70892 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 경기도 의정부시 용현동 46 현대아파트 103동 15층1508호

용도: 아파트 (공동주택)

건물면적: 71.17㎡ (전용면적 기준, 약 21.5평)

토지지분: 29.99㎡ (등기부상 29.986133080516346㎡)

감정가: 363,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 사용승인일: 1992년 7월 31일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 용현동 소재 '솔뫼중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 의정부경전철 탑석역이 가까이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내외로 도로가 잘 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 다양한 도로 구역(소로2류, 중로3류, 대로1류, 대로2류), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(삼성유치원, 유지유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.) 등의 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 26일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을5)입니다.

* 총 채권액: 402,000,000원 (상상인저축은행 근저당 216,000,000원 포함)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 권리(지상권 등)는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다.

전입일자: 2008년 11월 21일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 0원이라는 특이사항은 일반적이지 않으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 정보: 본 물건이 속한 용현현대1차 아파트는 1992년 7월에 사용승인되어 현재 약 34년차의 노후된 단지입니다. 총 7개 동, 986세대로 구성되어 있으며, 약 534대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 매매 시세:

최근 2026년 5월 17일, 84.945㎡ (약 25.7평) 16층이 420,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 12일, 84.945㎡ (약 25.7평) 4층이 410,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 17일, 71.175㎡ (약 21.5평) 16층이 347,000,000원에 거래되었습니다. (본건과 면적이 가장 유사)

최근 시세는 유사 면적 기준 약 3.47억원에서 4.2억원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 전월세 시세:

84. 945㎡ (약 25.7평) 면적은 보증금 2.3억원, 월세 0원 또는 보증금 3천만원, 월세 10만원 등으로 거래되고 있습니다.

129. 73㎡ (약 39.2평) 면적은 보증금 2.7억원, 월세 0원으로 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 솔뫼중학교, 삼성유치원, 유지유치원 등이 인근에 위치합니다. (일부 학교/유치원은 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장과 의정부경전철 탑석역을 이용하여 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원으로 인수 부담은 없으나, 0원이라는 특이사항으로 인해 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1992년 준공으로 약 34년차 노후된 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 용현동 현대아파트 103동 15층 1508호로, 71.17㎡ (약 21.5평) 면적의 아파트입니다. 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있어 명도 과정에서의 변수 및 추가 확인이 필요한 상황입니다. 아파트의 건축 연도가 오래되었다는 점은 단점이지만, 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때 실수요자 또는 시세차익을 노리는 투자자 모두에게 잠재적인 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 수익성: 감정가 3.63억원 대비 최근 유사 면적 실거래가(약 3.47억원)를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 확인 시, 인수 부담이 없어 명도에 대한 금전적 위험은 상대적으로 낮습니다.

* 생활 편의 및 교통: 주변 생활 인프라 및 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 선호도가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 363,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 71.175㎡): 347,000,000원 (2026년 6월 17일)

* 분석: 유사 면적의 최근 실거래가(3.47억원)를 기준 시세로 설정하고, 경매 물건의 특성(노후도, 명도 변수 등)을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

* [제안] 약 310,000,000원 (감정가 대비 약 85.4%)

주변 시설 검색 결과, 제공된 정보 내에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.