나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경206 [1] 경기도 의정부시 가능동 704-26 아리띠애 101동 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 '경민대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 9층 건 중 8층 801호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨'내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 부정형 평지의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 2종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 경기도 의정부시 가능동 704-26, 아리띠애 101동 8층 801호에 소재하는 오피스텔입니다.

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사건번호는 의정부지방법원 2026타경206 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

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건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 9층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

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감정평가액은 213,000,000원입니다.

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건물의 전용면적은 72.15㎡ (약 21.83평)이며, 토지 지분 면적은 35.13㎡ (약 10.63평)입니다.

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본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

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채권자는 신OOO (신한은행)입니다.

1.1. 입지조건

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본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치하며, '경민대학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

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주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

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차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

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북동측으로는 약 6미터, 남측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

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토지이용계획상으로는 2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 15일 접수된 신한은행의 근저당권(금218,400,000원)입니다.

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이후 접수된 가압류, 압류, 그리고 본 경매 개시 결정(신한은행, 2026년 4월 10일 접수, 금196,934,439원) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

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집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기가 확인됩니다.

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등기부 채권 총액은 253,001,775원입니다.

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임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 현재 점유 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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본 물건이 위치한 가능동 일대는 주거용 오피스텔과 다세대주택, 그리고 근린생활시설이 어우러진 지역입니다.

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'경민대학교'가 인근에 있어 대학생 및 교직원 등 고정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

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인근의 다양한 근린생활시설은 입주민들의 편의를 충족시킬 수 있으며, 전반적인 지역 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

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최근 미군 반환공여지인 캠프 레드클라우드가 개발되면서 지역의 교통 및 생활 환경 개선, 그리고 미래 산업 거점으로의 발전 가능성이 주목받고 있어 향후 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

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교육 시설로는 '경민대학교'가 인접해 있으며, 인근 초, 중, 고등학교 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

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대중교통 이용이 편리하며, 수도권 주요 지역으로의 이동 가능성에 대한 추가적인 교통망 분석이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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임대차 관계 불확실성: "임대미상임"으로 표기되어 있어, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있으며, 임대료 수령 등에 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 실질적인 점유 관계 확인은 필수입니다.

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혐오시설 유무: 의정부시 지역 내에서 혐오시설 유치에 대한 주민 반발 사례가 있었던 점을 감안할 때, 본건 주변에 소각장, 폐기물 처리 시설, 또는 기타 혐오시설이 없는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 현재까지 검색된 정보로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

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시장 변동성: 부동산 시장 변동에 따라 임대 수익률 및 매매 가치에 영향을 받을 수 있으므로, 거시 경제 지표 및 지역 개발 계획 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 '아리띠애' 오피스텔로, 경민대학교 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 예상됩니다.

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부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리상 위험은 낮은 편입니다.

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다만, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 및 임대 관련 사항을 철저히 사전 조사해야 하며, 잠재적인 혐오시설 유무에 대한 확인도 필수적으로 이루어져야 합니다.

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이러한 리스크를 고려하더라도, 경매 특유의 가격 메리트를 활용한다면 실거주 및 임대 수익 목적 모두에서 투자가치 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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대학가 인접으로 인한 안정적인 임대 수요: 경민대학교 학생, 교직원 및 관련 종사자층의 꾸준한 주거 수요 기대.

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실거주 및 임대 수익 동시 추구 가능: 비교적 작은 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요층의 주거 공간으로 적합하며, 임대 수익을 통한 재테크 수단으로도 활용 가능.

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경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 213,000,000원

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주변 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 대략 200,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악됩니다 (2026년 8월 기준, 참고 자료, 참조). 2021년 9월에는 71B형(약 21.5평)이 326,000,000원에 거래된 사례도 있으나 (참고 자료), 이는 현재 시장 상황 및 감정가와 차이가 있어 참고 자료로 활용합니다.

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위와 같은 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하고, 임대차 관계 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

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따라서, 예상 입찰가는 약 185,000,000원으로 제안합니다.

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입찰 시에는 명도 가능성, 추가적인 권리 분석, 그리고 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 환경을 면밀히 확인한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

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본 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.