나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70936 [1] 경기도 의정부시 의정부동 547-8 염광빌라 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 의정부 경전철역 인 "의정부역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트조 모임슬래브지붕 4층 중 3층 301호로서 (건물사용승인일 : 1991.03.25) 외 벽 : 붉은벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.(소유자 및 이해관계인 부재와 집합건축물대장상 내부 현황도가 미등재 되어 있어 외부관찰, 인근탐문, 기평가 선례 등을 참고로 하여 도시하였음).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로아 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역(그림유치원), 상대보호구역(상우고), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70936 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 547-8 염광빌라 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

토지지분: 37.27㎡ (약 11.27평)

건물면적: 45.70㎡ (약 13.82평)

건물지분: 45.7㎡ (약 13.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO (오케이저축은행으로 추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 주변에 "상우고등학교"가 북동측 인근에 소재합니다. 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 의정부 경전철역인 "의정부역"이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 등기 다수 확인 (갑구)

* 을16: 주식회사액트캐쉬대부 근저당권 75,000,000원 (말소기준권리) - 본 매각으로 소멸

* 갑12: 오케이저축은행 가압류 21,005,521원 - 본 매각으로 소멸

* 갑13: 비엔케이저축은행 가압류 16,869,494원 - 본 매각으로 소멸

* 갑14: 오케이저축은행 강제경매 (2026타경70936) - 본 건 경매 개시

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 의정부동 일대는 주거지역과 소규모 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 상우고등학교 등 교육 시설과 의정부역 상권의 접근성이 좋습니다. 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 근접, 의정부 경전철 의정부역 이용 가능.

* 교육: 상우고등학교, 그림유치원, 상우고등학교 인근 (토지이용계획 상 상대보호구역으로 명시).

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 의정부역 주변 상권 이용 가능.

* 건축물 정보: 1991년 3월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층에 위치하며, 건물은 방3, 주방, 거실, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력 유무, 명도 관련 분쟁 가능성이 있으므로 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

* 건축 연도: 1991년 준공으로 약 35년 경과된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부동 소재 염광빌라 내 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 깨끗한 편이나, 임차인 관계가 불분명한 점은 주의해야 합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정평가액보다 낮은 가격대의 거래가 이루어지고 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 인수: 경매를 통해 모든 부담 권리가 소멸되어 안전하게 소유권 취득 가능.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정평가액 대비 최근 유사 거래 사례가 낮게 형성되어 있어 시세차익 기대.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 의정부역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 빌라 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 44.48㎡ (약 13.45평) 빌라: 110,000,000원 (2026년 7월 4일 거래)

* 51.78㎡ (약 15.66평) 빌라: 110,000,000원 (2026년 7월 9일 거래)

본건은 45.70㎡ (약 13.82평)으로, 위 거래 사례들과 유사한 면적을 가집니다. 44.48㎡ 빌라의 거래가액을 기준으로 평당 약 817만원으로 산정 시, 본건의 추정 가치는 약 112,933,000원입니다. 감정평가액 141,000,000원과 비교 시, 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

따라서, 임차인 관련 불확실성 및 현장 상황 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.