나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50502 [1] 서울특별시 은평구 응암동 110-38 삼영앤캐슬 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2026.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 다세대주택 및 오피스텔 8층 중 4층 403호 로서 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수성페인트 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택으로 이용 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

남측, 북측, 동측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항이)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26-2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트,지정기간:2025.10.20-2026.12.31))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50502 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 110-38 삼영앤캐슬 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 374,000,000원

면적 (토지): 20.36㎡ (약 6.16평)

면적 (건물): 52.20㎡ (약 15.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

건물명: 삼영N캐슬

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 1월 14일

전유부분 면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 응암동 소재, 서울지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역.

교통: 본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 남측, 북측, 동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2024카단33191, 신한은행, 122,493,730원).

임차인 현황:

임차인: 전

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 19일

확정일자: 2021년 2월 18일

배당신고일자: 2025년 3월 20일

대항력: 없음.

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 보증금 225,000,000원은 말소 대상임.

인수 보증금 합계: 0원.

채권자(주택도시보증공사)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 양호함.

응암역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 근린생활시설과의 시너지 효과 기대 가능.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 약 2억 7천만 원에서 2억 9천만 원 수준을 형성하고 있으나, 본건은 전용면적이 52.20㎡로 상대적으로 넓어 개별 거래 사례와 직접적인 비교는 어려움.

건축 연도(2016년)가 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 응암역을 중심으로 형성된 상업시설 이용이 편리하며, 다수의 근린생활시설 및 마트, 병원 등이 인근에 소재.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경에 유리.

의료시설: 은평구 내 종합병원 및 다수의 병의원이 인접해 있어 의료 서비스 이용 편리.

녹지공간: 불암산, 백련산 등 녹지 공간 접근성은 보통 수준. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도 등)에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있음. (허가 기간: 2025.8.26-2026.8.25 및 2025.10.20-2026.12.31). 이는 매수자의 취득 및 향후 거래에 제약을 줄 수 있는 요인임.

HUG 인수조건 변경: 채권자가 HUG(주택도시보증공사)인 점과 관련하여 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 경매 절차상 특이사항이 있을 수 있음. (단, 제출된 확약서 내용으로 보아 매수인에게 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨).

건물 노후화 가능성: 2016년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 6호선 응암역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이며 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높음.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적음.

다만, 토지거래허가구역 지정으로 인해 매수자의 취득 및 향후 거래에 제약이 있을 수 있다는 점은 중요한 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 여건: 응암역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 연식 대비 상태 양호 기대.

권리관계 명확: 인수 부담 없는 임차인 및 말소 기준 권리 이후 모든 권리 소멸.

주변 시세 대비 잠재적 메리트: 감정가 대비 시세 반영 여부 검토 필요.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 374,000,000원

주변 시세 분석 결과, 전용면적 52.20㎡를 기준으로 할 때 평당 가격은 약 2,300만 원 ~ 3,200만 원 선으로 추정할 수 있음. 감정가는 평당 약 2,370만 원 수준으로, 일부 최신/고가 거래 사례보다는 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있음.

토지거래허가구역 지정이라는 중대한 리스크 요인을 고려하여, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성도 있음.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 340,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

추천 입찰가: 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.