나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100916 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 721 스마티움 7층707호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '신대방2동주민센터' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 북측 인근에 7호선-신대방삼거리역이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제7층 제707호로서, (사용승인일: 2014.09.30) - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화설비, 승강기 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고형탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 30m, 서측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 2026타경100916 (1) 사건입니다.

소재지는 서울특별시 동작구 신대방동 721 스마티움 7층707호입니다.

용도는 도시형생활주택이며, 감정가는 133,000,000원입니다.

토지 면적은 9.65㎡ (약 2.92평)이고, 건물 면적은 13.46㎡ (약 4.07평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2014년 9월 30일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '신대방2동주민센터' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 북측 인근에는 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2014년 9월 30일 사용 승인된 8층 건물 중 7층 707호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 마감입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건 동측으로는 노폭 약 30m, 서측 및 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 및 건축선(도로경계선 3미터 후퇴) 규제를 받고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 고양세무서장의 압류 (갑5)입니다.

이 압류보다 후순위 권리인 인천세무서장 압류(갑6), 주택도시보증공사 강제경매(갑7), 국민건강보험공단 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 본 건에는 '을구 3번' 주택임차권이 존재하며, 권리자 이예린, 보증금 150,000,000원입니다. 이 임차인은 2022년 2월 28일 전입, 2022년 1월 13일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

본 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권이 명시되어 있으며, 임대차보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 손

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-05-27

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 보증금 150,000,000원이 인수되는 임차인입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 총 보증금은 150,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 서울 동작구 신대방동 일대 연립주택은 1995년식 61.22㎡가 48,800만원, 1996년식 74.27㎡가 55,000만원에 거래되었습니다. 또한 2012년식 다세대주택 12.3㎡는 57,000만원에 거래되었습니다.

본건 물건(도시형생활주택, 13.46㎡)은 제공된 연립주택에 비해 면적이 매우 작으며, 멘토하우스(12.3㎡)와 유사한 소형 평형입니다. 멘토하우스의 면적당 가격이 높게 형성된 점을 감안할 때, 본건 역시 소형 면적 대비 가격이 형성될 수 있습니다.

신대방삼거리역 역세권에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 주변에 상업시설 및 편의시설이 혼재되어 있어 상권은 무난한 편입니다.

외부 조사 결과, 본건 주변에는 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 위치하며 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주민센터, 각종 상점 및 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 보라매병원 등 대형 의료시설이 인근에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

도시형생활주택 소형 평형의 경우, 매매 수요층이 제한적일 수 있으며, 이는 향후 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 건축선 후퇴 등 일부 개발 및 이용 제한 사항이 있습니다.

임차인 손 의 정확한 보증금 및 차임 액수가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 우수합니다.

하지만, 150,000,000원의 임차인 보증금이 매수인에게 인수되는 점이 가장 중요한 권리 분석 사항이며, 이는 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

건물 노후도는 2014년 준공으로 상대적으로 낮으나, 전용 면적이 4.07평으로 매우 작다는 점을 고려해야 합니다.

말소기준권리보다 후순위의 압류 및 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 신대방삼거리역 역세권 입지로 인한 안정적인 수요 기대.

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 시장 공략 가능 (단, 인수 보증금 고려).

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 133,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

감정가액 133,000,000원을 초과하는 총 투자 비용이 발생하므로, 일반적인 경매 물건보다 현저히 낮은 가격으로 입찰에 참여해야 합니다.

주변 시세 및 인수되는 보증금을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰이 필요하며, 투자자로서 감수할 수 있는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 합리적인 수준인지 판단하여 결정해야 합니다.

본건과 같이 인수 보증금이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰가율은 매우 낮아집니다.

종합적인 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 40,000,000원으로 산정합니다.

이는 인수 보증금 150,000,000원을 포함한 총 실질 부담액이 190,000,000원이 되는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.