나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571527 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1530 두플라스 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "남동세무서" 남동측 인근에 소재하며, 주위는
단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린시설 및 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 환
경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 입니
다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 내 제9층 제909호로서,
(사용승인일: 2016.06.30)

외벽: 페인팅 및 돌붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

"아파트(도시형생활주택)"으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, "공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입
니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(구월 공공주택), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사
육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경571527 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO (임차인 방서진)

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1530 두플라스 9층909호

건물명: 두플라스

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건축물 사용승인일: 2016년 6월 30일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.16㎡ (약 2.16평)

토지 지분: 7.1553㎡ (약 2.16평)

건물면적 (전용): 25.68㎡ (약 7.77평)

건물 지분 (전용): 25.6789㎡ (약 7.77평)

아파트 전용면적: 25.68㎡ (약 7.77평). 본 건의 공급면적(분양면적)은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 산정됩니다.

건물 전체 연면적 (참고): 약 12,967.05㎡

토지 전체 면적 (참고): 약 2,190㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "남동세무서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린시설 및 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 도로: 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(구월 공공주택)입니다.

대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

주요 권리로는 을구 3번 주택임차권(보증금 120,000,000원)이 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

갑구 4번 신한은행 가압류(2024.08.23 접수)가 말소기준권리입니다.

이 외 신한은행, 한화생명보험의 가압류는 등기부상 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 188,510,468원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 방서진

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 4일

확정일자: 2021년 1월 12일

대항력: 있음

권리 분석상 해당 임차인의 주택임차권(을구 3번)은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

임차인 방 의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 할 주요 부담입니다.

임차인의 차임이 '0원'으로 기재된 부분은 임대차 관계의 특수성을 나타내며, 이에 대한 명확한 소명이나 확인 없이는 잔액 인수 외 추가적인 분쟁 소지가 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.3. 말소기준권리

을구 3번 주택임차권(방서진)은 인수되는 권리입니다.

갑구 4번 신한은행 가압류(2024.08.23 접수)가 말소기준권리로서, 경매로 인해 말소될 권리들보다 선순위에 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 남동세무서가 있어 관공서 이용이 편리합니다.

주변이 주거, 근린, 업무 시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 12층 건물 내 9층 909호입니다.

외벽: 페인팅 및 돌붙임 마감

창호: 하이샷시

기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 지역 내 주요 시설 및 상업 지구 접근성이 양호합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 상가 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 방서진의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

본 건의 감정가는 125,000,000원이지만, 인수되는 보증금이 120,000,000원이므로, 매수인의 실질적인 초기 투자금 부담이 매우 크며, 낙찰 후 권리 회수에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

제공된 주변 시세 정보는 오래된 다세대/빌라 위주로, 본 건(신축 도시형생활주택)과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 신축 건물의 실제 시장 가치가 감정가와 일치하는지에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호하나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되는 큰 부담을 안고 있습니다. 이는 매수인의 초기 투자 부담을 가중시키며, 매각 가격 결정 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 경매 물건의 특성상, 법원 배당을 통해 임차인의 보증금 중 일부라도 회수될 가능성이 있으나, 명확한 배당표 확인 및 인수되는 금액을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

구월동 지역의 주거 및 업무 편의 시설 접근성이 양호합니다.

선순위 임차인의 보증금을 인수하는 조건부 매각으로, 이를 감안한 저가 낙찰 시 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 자료는 대부분 1989년~2001년식의 다세대/빌라로, 본 건(2016년식 도시형생활주택)과는 건축 연도, 건물 종류, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다만, 제공된 자료 중 가장 높은 가격대의 신세계빌라(49.82㎡, 8,500만원)를 기준으로 환산하면 ㎡당 약 1,706,000원 수준입니다.

이 기준을 본 건 전용면적 25.68㎡에 적용 시, 단순 환산 가치는 약 43,800,000원 수준입니다. 이는 건물 자체의 순수 자산 가치(Equity)로 볼 수 있습니다.

본 건의 감정가는 125,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 120,000,000원입니다.

따라서 매수인이 부담해야 할 총액은 [입찰가 + 120,000,000원]이 됩니다.

매수인의 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않아야 하므로, (입찰가 + 120,000,000원) <= (순수 자산 가치 + 인수 보증금) 이 성립되어야 합니다.

만약 감정가 125,000,000원을 총 시세로 본다면, 입찰가 <= 125,000,000원 - 120,000,000원 = 5,000,000원이 됩니다.

만약 시장 가치가 순수 자산 가치 43,800,000원에 인수 보증금 120,000,000원을 더한 163,800,000원이라 가정하면, 입찰가 <= 163,800,000원 - 120,000,000원 = 43,800,000원이 됩니다.

신축 건물의 가치를 고려할 때, 순수 자산 가치가 4천만원대 중반이라면, 이를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 결과, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 매우 높아, 입찰가는 시세 대비 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

매수인의 총 부담액이 감정가(125,000,000원)를 넘지 않는다고 가정할 때, 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 낙찰 후 예상되는 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 160,000,000원 ~ 170,000,000원이 되는 수준입니다.

실제 입찰가 결정 시에는 본 건의 현장 상태, 배당 현황, 기타 경매 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.