나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502498 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 658-1 예다움 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천백학초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 오피스텔 및 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2015.12.24 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물내 제3층 제305호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, CCTV설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상1층(피로티) 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-12-26), 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경502498 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 658-1 예다움 3층 305호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

건물면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

토지지분: 17.23㎡ (약 5.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, 인천백학초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사한 오피스텔과 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 용도 및 개발계획

본 물건은 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(학익지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 인천지방법원 2025타경502498호 강제경매개시결정 등기(갑10)입니다. 이 기준 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

등기부 요약상 공유자전원지분전부이전(갑2), 신탁등기말소(갑4), 소유권이전(갑5), 강제경매(갑10)는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리 (임차인 현황)

을구 5번 임차권등기(신송수)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 신 (한국주택금융공사, 임차인신송수)

* 임대차보증금: 142,000,000원

* 전입일자: 2021년 08월 23일

* 확정일자: 2021년 09월 28일

* 대항력: 있음

본 권리는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 권리분석 종합

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금 142,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

해당 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 오피스텔 이용 외에도 근린생활시설을 통한 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

인천백학초등학교 인근으로 주거 생활을 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

4.3. 교육시설

인천백학초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 142,000,000원입니다. 경매 절차에서 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담해야 합니다. 채권액 규모를 고려할 때, 임차인이 배당받을 금액은 미미할 것으로 예상되어 사실상 보증금 전액 인수를 염두에 두어야 합니다.

5.2. 기타 리스크

* 해당 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 교육 환경은 무난한 편입니다. 그러나 현재 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 142,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당한 부분을 초과하는 금액으로, 총 투자 비용이 시장 가치를 크게 상회할 수 있습니다. 따라서 철저한 인수 금액 산정과 위험 대비 수익률 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 학익지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔과 근린생활시설의 복합 건물로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

* 초등학교가 인접하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 12월 12일: 140,000,000원 (60.71㎡, 2층)

* 2026년 02월 02일: 125,000,000원 (59.57㎡, 2층)

감정가는 138,000,000원입니다. 이러한 시세와 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 약 1억 2천 5백만원에서 1억 4천만원 수준으로 평가됩니다.

8.2. 총 예상 비용 산정

가장 중요한 부분은 임차인 보증금 인수액입니다. 낙찰가 외에 추가로 인수해야 하는 임차인 보증금은 142,000,000원입니다. 따라서 총 예상 매수 비용은 '낙찰가 + 142,000,000원'이 될 가능성이 높습니다.

최근 매매가 125,000,000원을 기준으로 하더라도, 낙찰가에 142,000,000원을 더하면 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

8.3. 예상 입찰가 제시

이러한 막대한 인수 부담금 때문에, 본 건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우, 투자자는 낙찰가 외에 142,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

현재 시장 가치(약 125,000,000원)를 고려할 때, 낙찰 후 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 하기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

현 시세 및 인수 부담을 고려하여, 보수적인 관점에서 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

만약 70,000,000원에 낙찰받고 임차 보증금 142,000,000원을 모두 인수하게 된다면, 총 매수 비용은 212,000,000원이 됩니다. 이는 최근 매매가 125,000,000원 및 감정가 138,000,000원과 비교했을 때 현저히 높은 금액이므로, 투자 가치가 없다고 판단될 수도 있습니다.

따라서 본 물건은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 임차인과의 협상 가능성, 배당 순위 등을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.