나이스옥션 법원경매 고양 2024타경68087 [1] 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 715동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 제17층 제1701호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 새시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대규모의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경68087 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 715동 17층1701호

용도: 아파트

토지면적: 77.95㎡ (약 23.58평)

건물면적: 126.68㎡ (약 38.32평)

감정가: 729,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축연도: 2014년 (사용승인일: 2014.11.29)

특이사항: 중복사건, 재매각

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 단지 정보: 해솔마을 7단지 롯데캐슬은 총 20개동 1880세대로 구성된 대단지 아파트임. 2014년 11월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 지하 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 양호함 (총 주차대수 3033대, 지하 자동주차 2961대, 지상 72대).

* 토지 이용계획: 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 기능과 더불어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있음.

3. 권리분석

권리분석

* 매각물건 명세서상: 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (해당사항 없음).

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2015년 6월 11일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권 (을1, 418,680,000원)임.

* 이후 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리들이 설정되었으나, 대부분의 권리는 말소될 예정임.

* 본 경매 사건의 채권자는 이O (강제경매)이며, 등기부상의 총 채무액은 1,039,705,644원으로 파악됨.

* 본 건은 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청 보증금은 최저매각가격의 20%임.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 것으로 보임. 다만, 실제 임대 관계는 미상이며, 이에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리함. 주로 배후 주거 단지를 중심으로 하는 소비 및 편의 기능을 갖춘 지역 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 단지 남측 인근에 지산중학교가 위치하며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 아파트 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 커뮤니티 공간 등) 이용이 편리함.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 잘 조성된 주거 환경을 갖추고 있어 쾌적한 생활이 가능함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 절차가 진행되는 물건으로, 최초 매각 시 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있음. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됨.

* 임대 관계 미상: 임차인 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계에 대한 최종 확인은 명도 진행 시 필요할 수 있음.

* 특별매각조건: 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높으므로 입찰 전 자금 계획을 철저히 수립해야 함.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 해솔마을 7단지 롯데캐슬 아파트로, 비교적 신축에 속하며 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 주거지임. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있다는 점이 가장 큰 장점임. 재매각 물건이라는 점과 매수신청 보증금이 20%라는 특별 조건은 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 깨끗한 권리 상태: 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없음.

* 우수한 입지 및 생활 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 안정성이 높고, 교육 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 대형 평형의 희소성: 126.68㎡ (약 38.3평)은 동일 단지 내 비교적 큰 평형으로, 수요층이 있을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 729,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 84.337㎡ (약 25.5평) 면적: 470,000,000원 (평당 약 18.4백만원)

* 101.2238㎡ (약 30.6평) 면적: 522,000,000원 (평당 약 17.1백만원)

* 본건 면적: 126.68㎡ (약 38.3평)

* 비교 사례보다 면적이 크므로, 동일한 평당 가격을 적용하기는 어렵지만, 시장가 추정을 위한 참고 자료로 활용함.

* 상기 비교 사례의 평당 가격을 단순 대입 시, 약 655,000,000원 ~ 705,000,000원 범위의 추정이 가능함.

* 본건의 감정가 729,000,000원은 비교 매물보다 높은 수준이지만, 더 큰 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

* 권리 인수 비용: 0원

* 명도 예상 비용: (임차인 인수 보증금 없음, 통상적인 이사비용 고려) 약 5,000,000원 ~ 10,000,000원 추정.

* 예상 입찰가:

* 감정가 729,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 재매각 특성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 보수적 접근 시: 650,000,000원 ~ 690,000,000원

* 적정 접근 시: 690,000,000원 ~ 720,000,000원

* 참고 사항:

* 본 건은 재매각 물건으로, 첫 매각 대비 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있으나, 선호도에 따라 달라질 수 있음.

* 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 필요한 자금(보증금)을 충분히 준비해야 함. (예: 최저가 6억 5천만원 기준, 보증금 1억 3천만원 필요)

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.