나이스옥션 법원경매 대구 2024타경3534 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-5 수성화성쌍용타운 101동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 대구도시철도2호선 "대구은행역" 북측 인근에
위치하는 수성화성쌍용타운 제101동 14층 1405호 단위세대로서, 주변은 아파트단지, 업무
시설 및 각종 근린생활시설 점포상가, 후면주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입 용이하고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등
을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 17층건(제101동) 중 14층 1405호 단위세대로서,
- 사용승인일: 1996.11.26
- 외벽 : 외장 페인팅 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
- 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

수성화성쌍용타운 제101동 14층 1405호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 및 부속건물 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 북측으로 폭 약 20M(왕복 4차로), 남측으로 폭 약 15M(왕복3차로),
서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역(수성유치원, 아인슈타인유치원)
기호(2): 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

물건 비고

2026.5.29.자 신청채권자로부터 무상임대차확인서[임차인 김순금(가족관계증명서상 사망함(장현준의 모)]가 제출됨. 2026.6.17.자 차지윤(장현준의 배우자)으로부터 공사대금 및 필요비 금 21,122,110원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경3534 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-5 수성화성쌍용타운 101동 14층1405호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 25.17㎡ (약 7.6평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 대구도시철도2호선 "대구은행역" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설 점포상가, 후면주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 단지 동측 및 북측으로 폭 약 20M, 남측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(12층이하)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20M-25M), 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성유치원, 아인슈타인유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약:

등기부 요약상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2013.10.30.)보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 본 매각으로 인해 근저당, 임의경매, 압류 등 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 106,800,000원

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

주요 권리 특이사항:

* 대항력 있는 임차인(장 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 2026.5.29. 신청채권자 측으로부터 임차인 김 (장 의 모, 사망) 명의의 무상임대차확인서가 제출되었습니다.

* 2026.6.17. 장 의 배우자인 차 로부터 공사대금 및 필요비 금 21,122,110원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 수성동4가 지역은 대구도시철도 2호선 대구은행역을 중심으로 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 주거 편의성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 17층 건물 중 14층 1405호 유닛으로, 건물 구조는 철근콘크리트조입니다.

사용승인일: 1996년 11월 26일 (준공 30년차)

내외부 마감: 외벽은 외장 페인팅, 내부는 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

아파트 정보 (수성화성쌍용타운):

총 5개동, 677세대로 구성되어 있으며, 1996년에 사용 승인되었습니다.

지상 주차 4대, 지하 주차 227대(기계식 포함)로 총 268대의 주차가 가능합니다.

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장 (전입 2011.04.21)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 무상임대차확인서: 사망한 임차인(김순금)의 모친 명의로 무상임대차확인서가 제출되었으나, 그 효력 및 진위 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고: 임차인의 배우자(차지윤)로부터 21,122,110원의 유치권이 신고되었으나, 법원 심리 결과에 따라 성립 여부가 불분명하며, 유치권이 인정될 경우 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1996년 준공으로 30년차 건물이므로, 향후 주요 설비 교체 및 건물 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 도시철도 2호선 대구은행역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 대구 수성구의 선호도 높은 지역에 자리하고 있으며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 사망한 임차인 명의의 무상임대차확인서 제출 및 배우자의 유치권 신고 등 복잡하고 불확실한 권리 관계가 형성되어 있어 주의가 필요합니다. 특히 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 비용도 고려해야 합니다.

권리 관계에 대한 철저한 법률적 검토 및 현장 조사를 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(2호선) 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 대구 수성구는 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 복잡한 권리 관계가 명확히 정리되고 안정화될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 감정가: 264,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월, 14층, 60㎡ 기준): 247,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월, 16층, 60㎡ 기준): 260,000,000원

분석 의견:

본건의 감정가(264,000,000원)는 최근 14층 실거래가(247,000,000원)보다 높게 책정되었습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인(장 )의 인수 보증금은 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

하지만, 배우자(차지윤)가 21,122,110원의 유치권을 신고한 상태이며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있는 위험이 있습니다. 만약 해당 유치권이 인정될 경우, 실제 취득 비용은 247,000,000원(최근 실거래가) + 21,122,110원(유치권 금액) = 268,122,110원 이상이 될 수 있습니다.

따라서, 유치권의 성립 여부를 면밀히 조사하고, 이에 대한 법적 판단 및 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 위험 요소를 고려한 보수적 예상 입찰가:

230,000,000원 ~ 245,000,000원

(유치권 성립 여부, 추가 현장 조사 결과 및 법원 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.