나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경120 [1] 경상북도 울진군 후포면 후포리 791-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2024.03.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 "후포항" 북서측 원거리에 위치하며, 부근일대
는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1,2)일체로 부정형의 완경사지에 자체지반 평탄한 주거용건부지입니다.

인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선의 도로와 접하며, 북서측으로 폭약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1):계획관리지역(2017-07-13)(계획관리지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일
반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
영농여건불리농지, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함)
기호 2):계획관리지역(2017-07-13)(계획관리지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일
반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3,4,6) : 철근콘크리트구조 칼라싱글지붕 2층건으로서,
-외벽 : 석재타일, 드라이비트, 징크판넬 등마감
-내벽 : 내부인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호 입니다.

기호 5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층건으로서,
-외벽 : 석재타일, 드라이비트, 징크판넬 등마감
-내벽 : 내부인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, LPG가스설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물 개황도와 같이 데크 및 가추가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : 현장조사 당시 공실로 판단됩니다.

물건 비고

일괄매각
목록1~2 지상에 풀장 및 관정이 소재하여 평가에 포함
목록4~10 데크 및 데크위 차양은 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 791-2에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 영덕지원 2024타경120 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,810,504,800원(18억 1050만 4800원)입니다.

토지 면적은 2967.00㎡(약 900.57평)이며, 건물 면적은 920.66㎡(약 278.51평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 효OOOOOO이며, 중복병합사건 및 공동담보 물건입니다.

평가에는 목록1~2 지상의 풀장 및 관정, 목록4~10의 데크 및 차양이 포함되었습니다.

2. 입지조건

이 물건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 "후포항" 북서측 원거리에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 일체로 부정형의 완경사지에 자체 지반이 평탄한 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

북측으로 왕복 2차선 도로, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

주변의 최근 주택 거래 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 연립/빌라 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월, 런던포레(2022년 건축, 68.4㎡)가 1억 9천만원에 거래되었습니다.

* 2025년 7월(예정), 숲속의정원(2020년 건축, 65.4㎡)이 2억 1천만원에 거래 예정입니다.

* 2023년 12월, 청산빌라(2000년 건축, 62.8㎡)가 5천만원에 거래되었습니다. (주의: 해당 가격은 보증금 등 다른 요인이 반영되었을 수 있습니다.)

이는 연립/빌라 시세이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김산호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-24, 대항력 없음

* 최계림: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-08, 확정 2024-05-02, 배당 2024-05-02, 대항력 없음

* 최송림: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-08, 대항력 없음

* 최은진: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-08, 확정 2024-05-02, 배당 2024-05-02, 대항력 없음

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 토지의 말소기준권리는 2017년 3월 22일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다.

건물의 말소기준권리는 2020년 3월 9일자 김형종 근저당권입니다.

토지 등기부에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 지분 이전 등이 존재하며, 총 채권액은 약 20억 769만원입니다.

건물 등기부에는 말소기준권리보다 후순위인 여러 권리들이 존재하나, 대부분 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 건물 등기부상 총 채권액은 약 7억 3300만원입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 권리 관계가 복잡하므로 최종 말소 여부는 법원 매각물건명세서 등을 통해 재확인해야 합니다.

2024년 2월 28일자 효용새마을금고에 의한 임의경매 개시결정이 현재 사건과 병합되어 진행 중입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

이 물건은 후포항 인근의 한적한 지역에 위치하여 어촌 특유의 생활 환경을 느낄 수 있습니다.

단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 밀집된 주거 지역은 아닙니다.

주요 편의 시설, 병원, 학교 등 생활 기반 시설에 대한 접근은 차량 이용이 필수적입니다.

지도 검색 결과, 물건지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 토지 등기부에 다수의 권리가 설정되어 있어, 경매 절차에 따른 권리 소멸 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 넓은 토지와 건물 규모: 약 900평의 토지와 278평의 건물은 관리, 유지보수에 상당한 비용과 노력이 요구될 수 있습니다.

* 지역 특성: 후포항 인근이라는 지역적 특성은 장점이 될 수 있으나, 대도시 접근성이 낮아 부동산 가치의 급격한 상승보다는 안정적인 가치 유지 또는 완만한 상승을 기대해야 합니다.

* 건축 연도: 건물별 건축 및 사용 승인일이 2015년~2020년 사이로, 비교적 최근에 지어졌으나 일부 노후화 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 단독주택 건물을 일괄 매각하는 건으로, 활용 가치가 높을 수 있습니다. 후포항 인근의 자연 친화적인 환경이 특징이며, 복잡한 권리 관계에도 불구하고 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관리 및 유지보수 부담, 지역적 시세 변동성 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 900평)을 활용한 다양한 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 여러 동의 단독주택은 임대 수익 창출 또는 개별 매각을 통한 수익 실현 기회를 제공할 수 있습니다.

* 후포항 인근이라는 입지는 지역 특색을 살린 사업 연계 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,810,504,800원입니다.

주변 단독주택의 직접적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 제공된 연립/빌라 시세는 본 물건과의 직접 비교가 어렵습니다.

다만, 약 900평에 달하는 넓은 토지 면적의 가치가 중요하게 작용할 것으로 예상됩니다.

일반적인 경매 투자 전략상, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 보수적인 접근 시 1,448,000,000원 ~ 1,810,504,800원 범위에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 개략적인 추정치이며, 실제 정확한 시세 조사를 기반으로 한 전문가의 컨설팅을 반드시 받으시길 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.