나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [12] 경상북도 구미시 광평동 532-4 6층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (12)

소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4, 6층 710호

건물명칭: 금빛하늘 오피스텔

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

사용승인일자: 2017.01.31

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 92,700,000 원

토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.8279㎡ (약 6.30평)

건물면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물지분: 43.8191㎡ (약 13.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 "광평동 행정복지센터" 북측에 인접한 "금빛하늘 오피스텔" 내 6층 710호입니다.

주변은 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사사비개발 (2017.03.31)

근저당 (말소기준권리): 구미새마을금고 (채권액 98,800,000원, 2017.03.31)

압류: 구미세무서 (2020.02.25) (말소됨)

임의경매: 구미새마을금고 (채권액 750,350,000원, 2025.06.20)

등기부채권 총액: 98,800,000원 (말소기준권리 기준)

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 1996.05.07

확정일자: 없음

대항력: 있음

비고: -

본 임차인은 전입일자(1996.05.07)가 건물 사용승인일자(2017.01.31)보다 훨씬 이전으로, 전입신고 시점에 해당 건물이 존재하지 않았을 가능성이 매우 높습니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시되어 있으므로, 인수되는 보증금이 0원이라 할지라도 해당 임차인의 점유 및 권리에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 인정 여부에 따라 명도에 난항이 예상될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 총 46개 호실이 있습니다. 본 건은 6층 710호입니다.

감정평가서에 따르면 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부가 파손되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건 인근에는 "광평동 행정복지센터"와 더불어 다양한 규모의 근린생활시설 점포들이 분포하고 있어, 지역 주민들을 대상으로 하는 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"광평동 행정복지센터"가 바로 인접해 있어 각종 행정 업무 처리가 용이합니다.

주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 중소 규모의 공장들이 다수 분포하고 있습니다. 해당 공장들은 주로 경공업 또는 제조업 관련 시설로 파악되며, 운영 시간이나 생산 품목에 따라 소음, 먼지, 냄새 등의 환경적 영향을 간헐적으로 받을 수 있습니다. 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 공업 지역 특성상 환경적 민감도가 있는 분들에게는 고려 사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

강 임차인은 전입일자가 건물 준공일보다 훨씬 앞선 1996년 5월 7일로, 권리 분석상 매우 특이사항으로 분류됩니다. 보증금이 0원이고 인수 금액이 없다고 하더라도, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 권리 주장이 명확히 파악되지 않은 상태이므로, 잠재적인 명도 저항 및 소송 리스크를 고려해야 합니다.

6.2. 건물 상태

감정평가서 상 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부 파손이 언급되어 있습니다. 이는 건물 관리 상태가 완벽하지 않음을 시사하며, 향후 수리 또는 관리 관련 비용 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 광평동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)임에도 불구하고 감정가가 9천만원대로 책정되어 있어 시세 대비 매력적일 수 있습니다. 주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'으로 분류된 강 씨의 존재입니다. 전입일자가 건물의 실제 준공 시점보다 앞서는 점은 매우 이례적이며, 보증금이 0원이라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 권리상의 불확실성과 공용부분의 일부 파손은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 9천만원대의 감정가는 해당 지역의 오피스텔 시세 대비 경쟁력 있는 가격일 수 있습니다.

직주근접 가능성: 주변에 공장 및 상업시설이 있어 직장인 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신식 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 92,700,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 파악됩니다. 감정가는 이 범위 내에서 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

그러나, '대항력 있는 임차인' 강 씨의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 전입일자가 건물 사용승인일보다 훨씬 이전임에도 대항력을 보유하고 있다고 명시되어 있으며, 보증금이 0원이라 인수 부담은 없으나 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁, 예상치 못한 시간 소요, 추가 비용 발생 가능성을 간과할 수 없습니다.

이러한 명도 리스크를 충분히 감안할 때, 본 건의 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 권리분석 및 임차인 관련 추가 확인이 완료되고, 명도 리스크를 충분히 반영한다면, 감정가의 80~90% 수준 또는 시장 시세의 하단부인 80,000,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.