나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [7] 경상북도 구미시 광평동 532-4 4층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4, 4층 507호 (금빛하늘 오피스텔)

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (7)

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 업무시설, 제1종근린생활시설)

감정평가액: 68,800,000원 (6천8백8십만원)

토지 면적: 15.45㎡ (약 4.68평)

건물 면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미새마을금고 (추정)

사용승인일자: 2017년 1월 31일

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 광평동에 위치하며, "광평동 행정복지센터" 북측에 인접해 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 중소 공장 등이 혼재되어 있습니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하고 간선도로 접근성도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사사비개발 (2017.03.31)

* 근저당: 구미새마을금고 (74,100,000원, 2017.03.31) - 말소기준권리

* 압류: 구미세무서 (2020.02.25)

* 임의경매개시결정: 구미새마을금고 (2025.06.20)

* 등기부채권 총액: 74,100,000원

매각으로 인해 위 등기부상의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 강석희 (강 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1996-05-07

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자:

* 대항력: 있음

* 비고: 1996년부터 현재까지 거주한 것으로 추정되는 장기 점유자로, 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 해당 임차인과의 명도 협상이 중요합니다.

* 신해윤 (신 )

* 보증금: 2,000,000원 (2백만원)

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-07

* 확정일자: 2024-03-07

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 2백만원은 매각 후 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금: 0원 (단, 강석희 임차인의 경우 보증금 0원 신고에도 불구하고 잠재적 리스크 존재)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 "금빛하늘 오피스텔"은 아파트, 주택, 상가, 중소 공장 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가집니다.

인근에 "광평동 행정복지센터"가 있어 공공기관 이용객 및 관련 수요를 기대할 수 있으며, 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동 또한 활발합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 방문객 유입 및 물류 이동에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

주변 환경 분석 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 통행 및 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장이 인접해 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 행정복지센터가 가까워 관련 민원 처리 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

주거/업무 환경: 오피스텔 및 주거, 상업, 공장 시설이 복합적으로 형성되어 있어 다양한 생활 및 업무 패턴을 수용할 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (강석희): 1996년부터 거주한 것으로 보이는 임차인으로, 보증금이 0원으로 신고되었으나 실제 인수해야 할 보증금 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (총액 0원)

* 공용부분 하자: 오피스텔 공용 부분인 계단 복도 벽면 타일 일부 파손으로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 광평동에 위치한 금빛하늘 오피스텔 내 4층 507호로, 비교적 낮은 감정가와 소형 면적을 특징으로 합니다. 준공업지역 내에 다양한 시설과 혼재된 입지이며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강석희 씨의 존재입니다. 비록 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 오랜 점유 기간과 대항력 보유 사실은 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 공용 부분의 하자 및 토지 이용 제한도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 6천만원대의 감정가는 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 실사용 또는 임대 목적: 전용면적 약 9.83평은 1인 가구의 주거용 또는 소규모 사업장의 사무실 용도로 활용하기에 적합합니다.

* 지역 내 입지: 행정복지센터 인접 및 다양한 시설과의 혼재로 인한 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 건물 (2017년 준공): 비교적 최신 건물로 시설 노후화가 적습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

본 건 오피스텔의 전용면적은 32.50㎡ (약 9.83평)이며, 2017년 사용승인되었습니다.

경매 감정가는 68,800,000원으로, ㎡당 약 2,116,923원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 조사를 바탕으로 (가상 시세: ㎡당 2,000,000원 ~ 2,500,000원), 본 건의 현재 시장 가치는 약 65,000,000원 ~ 81,250,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 이 범위 내에 있거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(강석희)의 존재와 공용부 하자 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 실제 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 58,000,000원 ~ 63,000,000원 (감정가 68,800,000원 대비 약 84% ~ 91%)

본 제안가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 산정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 재확인하고, 명도 관련 비용 및 법적 리스크를 충분히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.