나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [11] 경상북도 구미시 광평동 532-4 6층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (11)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4 6층 707호

건물명칭: 금빛하늘 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건

사용승인일자: 2017년 1월 31일

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.45㎡ (약 4.67평)

토지 지분: 15.448099999999998㎡ (약 4.67평)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물 지분: 32.5009㎡ (약 9.83평)

건축물대장상 전유부분 면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건축물대장상 연면적: 2060.91㎡ (약 623.44평)

건축물대장상 대지면적: 661㎡ (약 199.95평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 68,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 "광평동 행정복지센터" 북측에 인접하여 위치하고 있으며, 통칭 '금빛하늘 오피스텔'입니다. 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등으로 형성된 지역입니다 [cite: summary]. 해당 건물은 준공업지역에 위치하며, 주변에는 구미 산업단지 및 구미국가산업1단지가 인접해 있어 산업 시설과의 연관성이 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다 [cite: summary].

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)으로 지정되어 있습니다 [cite: summary].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 구미새마을금고의 근저당(2017년 3월 31일, 74,100,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 124,100,000원(근저당 74,100,000원 + 주택임차권 50,000,000원)입니다.

임의경매개시결정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1996년 5월 7일

확정일자: 무

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 오래되었고 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 보증금 확인이 매우 중요합니다.

* 임차인: 곽영대

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017년 4월 18일

확정일자: 2017년 4월 18일

배당신고일자: 2025년 8월 1일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되나, 배당 신고일자가 2025년 8월 1일로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (강석희 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 간주되나, 상세 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장

구미시 광평동은 산업단지 배후 지역과 주거 지역이 혼재된 곳으로, 오피스텔 수요는 주로 인근 산업단지 종사자나 지역 내 직장인으로부터 발생할 수 있습니다. 금빛하늘 오피스텔은 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 해당 물건의 구체적인 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건 인근에는 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 중소 공장 등이 혼재되어 있으며, 광평동 행정복지센터가 가까이 위치하고 있습니다 [cite: summary]. 대형마트(홈플러스 구미점, 이마트 구미점) 및 백화점(롯데마트 구미점)은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 광평동 행정복지센터가 인접해 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 일반적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 교육 시설: 광평초등학교, 광평중학교, 금오고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 노선 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다 [cite: summary].

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (강 ): 해당 임차인은 1996년에 전입하여 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적이지 않은 상황으로, 실제 보증금이 존재하거나 다른 조건이 있을 수 있어 인수 시 상당한 위험 부담이 따를 수 있습니다. 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 건물 공용부분 하자: 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부가 파손되어 있어 수리 비용이 발생할 수 있습니다 [cite: summary].

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 위치: 구미 산업단지와 인접하여 직장인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 낮은 감정가: 채권 총액 대비 감정가가 낮은 편으로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 준공업지역에 위치한 오피스텔로, 산업단지와 주거 지역이 혼재된 지역적 특성을 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 건물은 비교적 신축에 속합니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 강 의 보증금이 0원으로 기재된 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 확인 없이는 투자가 매우 어렵습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰 후 명도 및 제반 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

입력된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 산정됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인 강 '의 보증금 0원은 매우 이례적이므로, 실제 보증금 및 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 이 부분에 대한 불확실성이 매우 높아 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

만약 임차인 리스크가 해소된다는 가정 하에, 감정가(68,800,000원)를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 70~80% 수준인 약 48,000,000원 ~ 55,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시세 조사 및 임차인 명확화가 선행된 이후에 결정되어야 하며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 시세 분석 및 임차인 현황 조사를 통한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.