나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [10] 경상북도 구미시 광평동 532-4 5층610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구미새마을금고 (구OOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4, 5층 610호 (신주소: 경상북도 구미시 광평길 51)

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

건축물 사용승인일자: 2017년 1월 31일

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

본건 위치: 지상 5층 610호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 92,700,000원

토지 면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

토지 지분: 20.8279㎡ (약 6.30평)

건물 면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물 지분: 43.8191㎡ (약 13.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동에 소재하며, '광평동 행정복지센터' 북측에 인접해 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 중소 공장 등으로 형성되어 있습니다. 통칭 '금빛하늘 오피스텔'에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조로, 2017년 1월 31일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내부는 벽지, 장판, 내장 마감재, 내장 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 유리 창호입니다.

다만, 오피스텔 공용 부분인 계단 복도 벽면 타일 일부가 파손된 상태입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 구미새마을금고의 근저당권(98,800,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 신청으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 98,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강석희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1996년 5월 7일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1996년 5월 7일 전입신고로 대항력이 인정됩니다. 임대관계가 '미상'으로 확인되며, 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력을 갖추고 있는 점은 특이사항으로, 인수될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인: 김은숙

보증금: 10,000,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2023년 3월 28일

배당신고일자: 2025년 8월 25일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 10,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 광평동 일대는 아파트 단지와 주택 밀집 지역에 근린생활시설이 발달해 있으며, 인근에 홈플러스 구미점(297m), 이마트 구미점(515m) 등 대형마트가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 구미국가산업1단지가 인접해 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설

주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 구미시 산동읍 일대에 산업폐기물 매립시설 등 혐오시설 추진 논란이 있으나, 본건 소재지인 광평동과는 직접적인 영향권으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건에서 약 1km 이내에 광평초등학교, 금오고등학교가 있으며, 광평중학교, 상모중학교 등도 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

홈플러스 구미점, 이마트 구미점 등 대형마트가 가까이 있고, 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급한 임차인 강석희는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1996년 5월 7일 전입신고로 대항력을 갖추고 있습니다. 임대관계 확인이 어렵고 보증금/차임이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 인수 시 명도에 대한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 하자

오피스텔 공용 부분인 계단 및 복도 벽면 타일 일부가 파손된 상태로, 수리에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 광평동에 위치한 '금빛하늘 오피스텔' 내 5층 610호입니다. 2017년 신축된 오피스텔로, 비교적 최신 건물에 속하며 주변으로 주거지역과 산업단지가 인접해 있어 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 강석희의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으며, 공용 부분의 하자 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 구미국가산업단지와 인접하여 직주근접 임대 수요 기대 가능.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 상태 양호.

* 주변에 대형마트 등 생활 편의시설 밀집.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가는 92,700,000원이며, 현재 시세는 유사 면적 오피스텔의 경우 약 90,000,000원에서 110,000,000원 선으로 형성되어 있습니다.

입찰 보증금 0원을 제외한 인수되는 권리가 없는 점, 그리고 건물의 상태 및 대항력 있는 임차인 리스크를 고려했을 때, 본건의 현재 적정 시세는 약 95,000,000원으로 판단됩니다.

이에, 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준인 78,800,000원 ~ 88,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다.

(본 입찰가 제안은 현재까지 파악된 정보와 일반적인 부동산 경매 투자 원칙에 따른 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.