나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [5] 경상북도 구미시 광평동 532-4 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 구미시 광평동 532-4번지 3층 309호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 김천지원 2025타경11150 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 76,800,000원입니다.

토지면적은 17.24㎡(약 5.22평)이며, 건물면적은 36.27㎡(약 10.97평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 구미시 광평동에 소재한 "금빛하늘 오피스텔" 309호로, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

"광평동 행정복지센터" 북측으로 인접하여 행정기관 접근성이 좋습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하고 간선도로 접근성도 보통 수준입니다.

단지 동측으로는 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 서측으로는 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 3월 31일 접수된 구미새마을금고의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 위 근저당보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (예: 압류, 임의경매 개시결정 등)

본건에는 대항력 있는 임차인 강석희가 존재합니다.

강석희 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나, 1996년 5월 7일 전입(사업자등록)하였고 대항력이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 계약 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

장미애 임차인은 대항력이 없습니다.

등기부등본상 소유권보존, 근저당, 압류, 임의경매 등의 권리가 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 사항으로는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 광평동 지역은 구미시의 주요 산업단지 및 주거 지역과 인접하여 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 중소 공장 등이 혼재되어 있어 직장인 및 일반 거주자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

"금빛하늘 오피스텔"은 준공된 지 약 7년(2017년 사용승인)으로 비교적 신축에 속하며, 오피스텔 및 제1종 근린생활시설 용도로 복합적인 상권 형성이 가능합니다.

다만, 인근 공장 지역의 영향으로 일부 환경적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: "광평동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 업무 처리가 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강석희 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 내부 계약 관계 또는 추가적인 부담이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 상태: 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부 파손이 확인되었습니다. 이는 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 광평동에 위치한 오피스텔로서, 신축 연차, 입지 조건, 주변 수요 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

광평동 지역은 산업단지 배후 수요와 주거 지역이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 임차인과의 협의 방안 및 명도 소요 시간 등을 신중하게 고려해야 합니다.

공용부 타일 파손 등 건물 관리 상태에 대한 확인도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격: 감정가(76,800,000원) 대비 시장 시세를 면밀히 분석하여 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 구미 산업단지 및 배후 주거 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재: 구미시의 지속적인 산업 발전 및 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 조사를 종합해 보면, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔이 약 8,000만원에서 9,500만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 7,680만원은 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 리스크, 공용부 하자 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.