나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [8] 경상북도 구미시 광평동 532-4 4층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경상북도 구미시 광평동 532-4번지에 소재하며, 신주소로는 경상북도 구미시 광평길 51 (광평동)입니다. 통칭 '금빛하늘 오피스텔'로 불리는 해당 건물은 2017년 1월 31일에 사용 승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 총 46세대가 거주 중이며, 본건은 4층에 위치한 509호입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 17.24㎡이며, 토지 지분은 17.2395㎡입니다. 이는 약 5.21평에 해당합니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 36.27㎡이며, 건물 지분은 36.2697㎡입니다. 이는 약 10.97평에 해당합니다. 건물 제시외 면적은 없습니다. 건물의 주요 용도는 업무시설 및 제1종 근린생활시설입니다. 건물 연면적은 2060.91㎡이며, 대지 면적은 661㎡입니다. 건폐율은 67.34%, 용적률은 299.35%입니다. 기계식 주차 설비(옥내 13대, 옥외 19대)가 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의 경매 사건입니다. 사건 번호는 김천지원 2025타경11150 (8)이며, 채권자는 구미새마을금고입니다. 감정가는 76,800,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 '광평동 행정복지센터' 북측에 인접하여 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기(주식회사사비개발)는 2017년 3월 31일에 이루어졌으며, 같은 날 구미새마을금고의 근저당권(80,600,000원)이 말소 기준 권리로 설정되었습니다. 이후 구미세무서의 압류, 남정원 씨의 주택임차권, 구미새마을금고의 임의경매 개시 결정 등기 등이 순차적으로 등기되었으나, 모두 말소되었습니다. 총 등기부채권액은 102,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 확인되었습니다.

* 강석희

보증금 0원, 차임 0원이며, 1996년 5월 7일에 전입(또는 사업자 등록)하였고 확정일자는 없습니다. 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

* 남정원

보증금 23,000,000원, 차임 200,000원이며, 2020년 8월 20일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당 신고일자는 2025년 1월 24일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다. 임차인 남정원의 경우 대항력이 없으므로 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 임차인 강석희의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본건이 위치한 '금빛하늘 오피스텔'은 주변에 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 중소 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 준공업지역이라는 점과 중소 공장이 인접해 있다는 점은 해당 지역의 상권이 업무 및 생활 편의 시설과 더불어 산업 활동의 영향을 받고 있음을 시사합니다. 소규모 점포 및 오피스텔로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '광평동 행정복지센터'가 북측으로 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 등도 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

감정평가서 요약에 따르면, 본 오피스텔 공용 부분인 계단 복도 벽면 타일 일부가 파손된 상태입니다. 이는 건물 관리 상태 및 향후 유지보수에 대한 잠재적 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (강석희)

임차인 강석희 씨는 1996년 5월 7일에 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 확정일자가 없어 권리 관계가 복잡하고 특이합니다. 금액이 0원이라 하더라도, 대항력 존재 자체만으로도 법적 절차 진행 시 변수가 될 수 있으므로, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 주변 공장 등

건물 주변에 중소 공장들이 형성되어 있다는 점은 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인이 생활 편의성에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 점을 볼 때, 해당 공장들이 직접적인 혐오시설로 분류될 정도는 아닐 수 있으나, 사업체의 종류에 따라 영향이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 광평동에 위치한 오피스텔로, 행정복지센터 인접, 교통 편리 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 건물 및 토지 면적 대비 감정가는 76,800,000원으로 책정되어 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 상황입니다. 그러나 공용부 일부 파손, 장기 거주한 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 준공업지역 내 중소 공장 인접이라는 점도 상권 분석 시 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 다수 권리: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계가 비교적 깨끗하게 정리됩니다.

* 무인수 임차 보증금: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 0원이므로, 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

* 가격 메리트 잠재력: 감정가 대비 시세 및 향후 시장 상황에 따라 가격적인 메리트를 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 활발한 산업단지 배후: 구미 지역은 산업단지가 밀집해 있어 오피스텔 및 상가 수요가 꾸준할 수 있습니다. (정보 제공 범위 외 간접 추정)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,800,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 순수하게 감정가 및 권리 관계, 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인(강석희)의 특이사항과 공용부 파손 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 시세 및 시장 상황에 따라 감정가 이하 또는 그 수준에서 신중하게 접근하는 것이 advisable합니다. 정확한 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 판단하고, 투자 목표 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (본 물건은 시세 정보가 추가로 제공되지 않아 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 현황 재확인 등을 선행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.