나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [6] 경상북도 구미시 광평동 532-4 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (6)

소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4, 3층 310호 (금빛하늘 오피스텔)

용도: 오피스텔

감정가: 92,700,000원

토지면적: 20.83㎡ (약 6.3평)

건물면적: 43.82㎡ (약 13.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미새마을금고 (등기부상)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 광평동 소재, "광평동 행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설(점포), 중소 규모 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 단지 동측으로는 폭 약 25미터의 도로, 서측으로는 폭 약 8~10미터의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준공업지역으로, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 03월 31일자 구미새마을금고 근저당권 (을1, 채권액 98,800,000원)이며, 본 경매 개시 결정(갑3)으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사사비개발 (2017-03-31)

* 근저당권 (을1): 구미새마을금고 (98,800,000원, 2017-03-31) - 말소기준권리

* 압류 (을2): 구미세무서 (2020-02-25) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (갑3): 구미새마을금고 (750,350,000원, 2025-06-20)

* 총 등기부 채권액 (말소기준권리 기준): 98,800,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 1996-05-07 (본 건물 준공일 2017년 대비 매우 이전 날짜로, 확인이 시급한 중요 사항입니다. 해당 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 존재하므로, 명도 및 법적 검토에 각별한 주의가 요구됩니다.)

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금이 0원으로 보고되었고, 총 인수 보증금 합계도 0원으로 기재되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 전입일자와 건물 준공일 간의 명백한 불일치 및 대항력 유무에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-04-10

* 확정일자: 2017-04-10

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 대항력이 없어 법원 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 다가구 주택 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설(점포) 및 소규모 공장 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

* 활용: 본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 이에 따라 단지 내 상가 및 오피스텔에 대한 수요가 존재합니다.

* 지역 특성: 구미시 광평동은 산업단지와 주거지가 인접한 지역으로, 산업단지 종사자 등 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권 영향 요인: 인근 산업단지의 배후 수요와 지역 주민들의 소비력을 기반으로 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 광평동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주거 및 상업 지역과 인접하여 일반적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 시내로의 접근성은 보통 수준입니다.

* 환경: 구미 산업단지와 인접해 있으나, 주거 및 상업 지역과 혼재되어 있어 생활 환경은 복합적입니다. 금오산 도립공원 등 자연 접근성은 있으나, 도심 지역에 위치합니다.

* 주변 시설 검색 결과: 현재까지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 특성상 인근 산업 활동으로 인한 소음, 분진 등의 영향은 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (강 ): 보증금 0원이라는 특이사항에도 불구하고, 1996년 전입일자는 건물 준공일(2017년)과 상당한 차이가 있어 법적 하자 가능성이 높습니다. 이로 인한 명도 절차 지연 및 추가 비용 발생 위험이 존재합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 공실 여부 및 실제 임대수익을 예측하기 어렵습니다.

* 건물 하자: 오피스텔 공용부분인 계단 복도 벽면 타일 일부 파손이 확인되어, 입찰 전 현장 확인 및 수리 비용 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제약: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 높은 경매 채권액: 본 경매의 채권액(750,350,000원)이 감정가(92,700,000원)를 크게 상회하므로, 유찰 가능성이 있으며 입찰 경쟁률 변동 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔로서, 적정 면적과 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 9,270만원은 해당 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인 강 '의 존재입니다. 특히, 건물 준공 시점보다 훨씬 이전인 1996년 전입일자라는 정보 불일치는 법적 검토가 반드시 선행되어야 하며, 이로 인한 명도 절차의 복잡성과 시간 소요 가능성을 매우 높게 보고 있습니다. 또한, 임대 관계 미상, 공용 부분의 일부 파손, 토지 이용 계획상의 제한 등도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 불확실성 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준공 후 7년 경과한 비교적 신축 건물로, 자산 가치 유지 및 관리 용이성이 높습니다.

* 43.82㎡(약 13.3평)의 전용면적은 1인 가구나 소규모 사업체에 적합하며, 구미 산업단지 인근의 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* '대항력 있는 임차인'의 보증금이 0원으로 보고되어, 명도 시 임차 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다 (단, 법적 검토 필수).

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본 건과 유사한 조건의 오피스텔 매물에 대한 구체적인 시세 자료가 제한적입니다. 따라서 감정가 9,270만원을 현재 시장 가치의 기준으로 삼아 분석합니다.

* 인수 보증금: 0원 (강 임차인).

* 예상 입찰가: 79,000,000원

* 산정 근거: 본 물건의 감정가(9,270만원) 대비 약 85% 수준에서 산정되었습니다. 이는 '대항력 있는 임차인'의 존재 및 전입일자 관련 불일치, 임대 관계 미상, 공용 부분 하자 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 결과, 당시 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.