나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [4] 경상북도 구미시 광평동 532-4 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

김천지원 2025타경11150 (4)

1.2. 소재지

경상북도 구미시 광평동 532-4, 3층 307호

1.3. 물건 현황

* 건물명: 금빛하늘 오피스텔

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설)

* 건축물 사용승인일자: 2017.01.31

* 총 층수: 6층 / 해당층: 3층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 307호

* 면적

* 토지 면적: 15.45㎡ (약 4.67평)

* 토지 지분: 15.448099999999998㎡ (약 4.67평)

* 건물 면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

* 건물 지분: 32.5009㎡ (약 9.83평)

* 감정가: 68,800,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 광평동에 소재하며, ""금빛하늘 오피스텔"" 내 3층 307호입니다.

주변은 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 ""광평동 행정복지센터""가 북측으로 인접하여 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로 접근성 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

동측으로는 폭 약 25미터 내외의 도로, 서측으로는 폭 약 8~10미터 정도의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (구미새마을금고, 2017.03.31 접수)

3.2. 말소 예정 권리

* 을1 근저당권 (구미새마을금고, 2017.03.31 접수, 채권금액 74,100,000원)

* 을2 전세권 (이하나, 2017.04.20 접수, 채권금액 45,000,000원)

* 을3 주택임차권 (이하나, 2020.05.22 접수, 채권금액 45,000,000원)

* 갑2 압류 (구미세무서, 2020.02.25 접수)

* 갑3 임의경매 (구미새마을금고, 2025.06.20 접수)

3.3. 인수되는 권리

없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원 (전세권 설정과 동일)

* 전입일자(사업자일자): 2017.04.20

* 확정일자: (제공 정보 없음, 등기부상 2017-4-20)

* 배당신고일자: 2020.05.22

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부채권 총액

164,100,000원 (근저당 74,100,000원 + 전세권 45,000,000원 + 임차권 45,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 광평동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 중소 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 형태를 보입니다.

인근에 행정복지센터가 위치하여 관련 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 비교 분석이 어려우나, 감정가 6,880만원을 기준으로 볼 때 상대적으로 저평가된 물건일 가능성을 고려할 수 있습니다. 구미시 전체 오피스텔 시장 동향을 고려할 때, 준공업지역 내 오피스텔은 산업단지 배후 수요와 연계될 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 인근 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 산동읍 지역 등에서 혐오시설 설치 관련 주민 민원이 간헐적으로 발생하는 사례가 있으나, 본건 소재지인 광평동과는 직접적인 관련성은 낮아 보입니다. 정확한 인근 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근 광평동 행정복지센터 이용이 용이하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하여 대형마트 등 주요 상업 시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교통 및 주거 환경

버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 또한 양호하여 차량 이동이 수월합니다.

주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성은 개인에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

본건 오피스텔 공용 부분인 계단복도 벽면 타일 일부가 파손되어 있어 수리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이하나 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 전세권 및 주택임차권이 말소기준권리보다 후순위로 설정되었으나 말소 대상입니다. 배당 신고가 되어 있어 낙찰 후 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 만약의 경우에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 지역적 특성

준공업지역에 위치하여 주변 공장 등으로 인한 소음, 분진 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 광평동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 개별 면적이 3.3㎡(약 9.83평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가능한 소형 오피스텔입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하여, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공용 부분의 일부 하자가 있고 주변 환경에 공장 시설이 혼재되어 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

현재 시세 관련 상세 정보가 부족하나, 감정가 6,880만원을 기준으로 인수 보증금 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점에서 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식의 오피스텔 (2017년 준공)

* 권리 분석상 낙찰 시 모든 권리 소멸, 임차인 대항력 없음으로 인수 부담 최소화

* 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가능한 소형 평수

* 광평동 지역의 산업단지 배후 수요 및 지속적인 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 실거래 사례 및 주변 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

제공된 감정가 68,800,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 부담이 없고 건물 상태 및 입지 조건을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

다만, 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점과 본건의 소형 평형임을 감안할 때, 5천만원 후반에서 6천만원 중반대의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.