나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11150 [2] 경상북도 구미시 광평동 532-4 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평동 행정복지센터"" 북측으로 인접하여 위치하는
통칭 '금빛하늘 오피스텔'로서, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포,
중소 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 207호 외 11개호로서,
- 사용승인일자: 2017.1.31
- 외벽 : 화강석붙임, 외장타일, 스톤코트 마감 등
- 내부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 마감 등
- 창호 : 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

금빛하늘 2층 207호외 11개호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 출입구가 위치한
서측으로 폭 약 8~10미터 정도의 포장된 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: 본건 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부는 파손되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11150 (2)

소재지: 경상북도 구미시 광평동 532-4, 2층 209호 (도로명: 경상북도 구미시 광평길 51)

건물용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 76,000,000원

토지면적: 17.24㎡ (약 5.21평)

건물면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미새마을금고 (구OOOOOO)

사용승인일자: 2017년 1월 31일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 광평동에 위치하며, '광평동 행정복지센터' 북측에 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포, 중소 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 209호입니다. 사용승인일자는 2017년 1월 31일이며, 외벽은 화강석, 외장타일, 스톤코트 등으로 마감되었습니다. 내부 마감은 벽지, 장판, 내장 마감재, 내장 타일 등이며, 창호는 샷시유리입니다. 건물 전체에는 46개의 호실이 있습니다.

토지 이용계획: 본 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권보존: 주식회사사비개발 (2017-03-31)

근저당 (말소기준권리): 구미새마을금고 (2017-03-31, 80,600,000원)

압류: 구미세무서장 (2020-02-25, 말소)

임의경매: 구미새마을금고 (2025-06-20, 750,350,000원)

등기부채권 총액: 80,600,000원 (근저당 기준)

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 200,000원

전입일자/사업자등록일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 '금빛하늘 오피스텔' 단지는 광평동 행정복지센터 인근에 자리하며, 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 중소 공장 등이 혼합된 지역입니다.

주요 시설: 행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 상가 점포들이 주변에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 일부 지역에서 혐오시설 관련 논란이 있으나, 본 광평동 지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설 상점들이 인접해 있으며, 행정복지센터가 가까이 있습니다.

주거환경: 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 임차인의 임대 관계에 대한 구체적인 정보(전입일자, 확정일자 등)가 미상으로, 배당 신고일자만 기재되어 있습니다. 다만, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

공용부분 하자: 오피스텔 공용부분인 계단 복도 벽면 타일 일부가 파손되어 있어, 이에 대한 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 광평동에 위치한 '금빛하늘 오피스텔'로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안심하고 취득할 수 있습니다. 다만, 공용부분의 일부 하자 보수 필요성이 있으며, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다.

임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 지속적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

합리적인 감정가: 현 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으며, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,000,000원입니다. 현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 경쟁 물건과의 비교를 통한 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다. 구미시 광평동 지역의 유사 오피스텔(36.27㎡)의 최근 실거래가 및 현재 매물 현황에 대한 상세 조사가 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 상태, 임대 현황, 권리 분석 결과, 응찰자들의 참여 의지 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력이 없다는 점, 그리고 건물 자체의 상태가 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

정확한 시세 분석과 예상 입찰가 산정을 위해서는, 해당 건물 '금빛하늘 오피스텔' 또는 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가 및 현재 매물 호가를 파악하는 것이 필수적입니다. 현재 검색된 정보만으로는 구체적인 시세 편차가 제시되기 어려우므로, 실제 현장 방문 및 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.