나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10669 [1] 제주특별자치도 제주시 일도일동 1097-4 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10669 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도일동 1097-4 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물면적: 67.29㎡ (약 20.3평)

토지면적: 31.06㎡ (약 9.4평)

토지지분: 31.06㎡ (약 9.4평)

건축물대장상 주용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

건축물대장상 사용승인일: 2012-10-16

건물 외벽 표기: 오현빌라트

2. 입지조건

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 일도일동에 위치하고 있으며, 제주시의 주요 도심 지역에 해당합니다.

* 일도동은 전통적인 상업 지역과 주거 지역이 혼합된 곳으로, 동문시장, 칠성로 쇼핑거리 등 제주 시내의 주요 편의시설 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 제주성지 등 역사 문화 유적지와도 인접해 있어 지역의 특색을 느낄 수 있는 곳입니다.

* 주변에 다수의 연립 및 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 01월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을4, 채권금액 105,600,000원)입니다.

* 총 등기부 채권 총액: 165,600,000원 (한국주택금융공사 105,600,000원 + 주식회사우리모기지론대부 60,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 방

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-10-23

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금 및 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 임차인의 대항력으로 인해 명도 완료까지 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있는 리스크가 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 부동산 거래 사례 분석:

* 목성빌라 (일도동 1120-1, 66.45㎡, 2002년식): 2024년 3월 125,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 188만원)

* 삼보빌라 (일도동 1399, 83.74㎡, 2003년식): 2026년 5월 167,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 199만원)

* 동양빌리지 (일도동 1138-1, 44.12㎡, 2002년식): 2026년 6월 105,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 238만원)

* 본건(67.29㎡)은 면적이 유사한 목성빌라(66.45㎡)의 2024년 3월 거래가격을 기준으로 시세 추정이 가능합니다.

* 본건의 사용승인일(2012년)이 비교 대상 빌라들(2002-2003년)보다 최신이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 제공된 정보상 본건과 같은 건물(오현빌라트)의 직접적인 거래 사례는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 본 물건이 위치한 일도일동은 제주시의 핵심 지역으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 제주시청, 지방기상청 등 공공기관과 동문시장, 지하상가 등 재래시장 및 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 학교, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 제주 문화예술회관, 제주민속자연사박물관 등 문화 시설 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인은 보증금 0원에 인수 부담은 없으나, 법적 대항력으로 인해 명도 완료까지 예상보다 긴 시간과 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가(202,000,000원) 대비 주변 시세 분석 결과(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 예상) 간의 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 명도 과정에서의 잠재적 갈등: 임차인의 존재로 인해 점유 이전 과정에서 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주시 일도일동에 위치한 다세대주택으로, 제주시의 핵심 도심에 자리하고 있어 입지적 강점이 있습니다.

* 건축물 사용승인일(2012년)이 비교적 최근이라 건물 자체의 상품성도 기대할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 낮은 주변 시세는 투자 결정 시 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

* 안전한 명도를 전제로, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 일도동 도심권의 우수한 입지조건.

* 비교적 최신 연식(2012년 사용승인)으로 인한 건물 가치.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확함 (말소되는 권리 다수).

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이며, 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 건물 면적(67.29㎡) 및 주변 시세(평당 약 188만원~199만원)를 고려한 시장가치 추정: 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 감정가: 202,000,000원

* 현재 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 시간 투자를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시장가치 하단 또는 그 이하 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* ※ 최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 현장 답사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.