나이스옥션 법원경매 순천 2026타경146 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 111동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양백운초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 학교, 근린공원 등이 소재하는 아파트 지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하고 인근에 시내버스 승강장 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 중 8층 803호로 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측, 서측, 남측, 북측 사면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경146 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 111동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 42,000,000원

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적: 35.56㎡ (약 10.76평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "광양백운초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 학교, 근린공원 등이 소재하는 전형적인 아파트 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근성이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 이OO

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이민지)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-09-29

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

등기부 요약:

* 을3. 주택임차권: 이민지, 보증금 55,000,000원. 말소: 인수.

* 갑5. 강제경매(말소기준권리): 이민지, 금액 55,591,200원. 말소.

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 등기(2025.11.13.).

* 배당에서 보증금 55,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수함.

인수 보증금 합계: 0원 (본 합계는 특정 권리 내역에 대한 것이며, 상기 임차인의 보증금 인수 가능성과는 별개로 판단해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거 지역에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 학교, 근린공원 등이 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다. 대규모 상업 시설보다는 교육 및 생활 편의 시설이 주로 분포하는 일반적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 중 8층 803호입니다.

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.

내벽: 벽지 마감 등으로 되어 있습니다.

창호: 새시창이 설치되어 있습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 금광1차 아파트는 1998년 9월에 준공되었으며, 총 1,110세대가 거주하는 12개 동, 최고 23층 규모의 단지입니다. 난방은 개별난방 방식을 사용하며, 세대당 주차 대수는 약 0.63대(총 700대)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(이 )의 보증금 인수 가능성입니다.

* 등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 또한 '배당에서 보증금 55,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수함'이라고 명시하고 있어, 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 부담해야 하는 중대한 위험이 존재합니다.

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 소음, 일조권 등 물리적인 거주 환경에 대한 개별적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교와 근린공원이 인접해 있어 주거 환경은 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 편리한 편입니다.

그러나, 본 물건의 핵심적인 고려 사항은 선순위 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 위험입니다. 임차인의 보증금 55,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 권리 관계의 복잡성을 감안할 때, 일반적인 경매 물건보다 높은 위험도를 수반하므로, 투자 결정 시에는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고, 해당 위험을 감수할 의향이 있다면, 물건 자체의 시장 가치와 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 또한, 임차인과의 협의를 통해 명도 관련 리스크를 사전에 해소할 수 있다면 더욱 안정적인 투자가 가능할 것입니다. 광양 지역의 부동산 시장 동향과 해당 아파트 단지의 장기적인 가치 전망에 대한 깊이 있는 분석이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 하지만, 임차인의 보증금 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 리스크임을 반드시 염두에 두어야 합니다.

감정가는 42,000,000원입니다.

본 건의 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다고 가정하고, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다. 단, 실제 낙찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사와 추가적인 권리 분석 결과를 바탕으로 결정되어야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 최종적인 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.